Le marché des immeubles de bureaux de Montréal

[West_aust]

Tours de bureaux: dégel du marché de Montréal

15 mars 2007 - 06h08

La Presse

Laurier Cloutier

Le marché des immeubles de bureaux est en train de dégeler au centre-ville de Montréal, pour la première fois depuis 14 ans.

Selon une étude des consultants canadiens GVA Devencore, la demande locale d'entreprises ayant besoin de locaux va sans doute susciter la construction de tours de bureaux prochainement.

De fait, Canderel vient de commencer à couler le béton de la première phase du nouveau siège social de Bell Canada à L'Île-des-Soeurs.

Plusieurs facteurs favorisent la mise en chantier d'immeubles de bureaux. Le président et chef de la direction de GVA Devencore, Jean Laurin, cite la baisse du taux d'inoccupation en bas de 10 %. «C'est un des indices.»

Le taux d'inoccupation combiné (catégories A et B) est même tombé à 7,1 %, son plus bas niveau depuis 2002. C'est toutefois le taux des immeubles de prestige (catégorie A) qui a le plus d'influence sur les chantiers, a précisé Jean Laurin. Il est tombé à 9,3 %. Les immeubles de catégories B sont moins luxueux.

«Un certain nombre d'importantes entreprises locataires ont par ailleurs commencé à se renseigner discrètement» sur la disponibilité de locaux au centre-ville de Montréal, selon Devencore. Si elles décident de déménager, ces entreprises auront besoin de 500 000 pieds carrés, a déclaré Jean Laurin.

Le 1250, René-Lévesque Ouest et le 1000, De La Gauchetière sont les dernières tours de bureaux livrées sur le marché du centre-ville, en 1993, si l'on fait exception des cités du multimédia et du commerce électronique, au tournant de l'an 2000. Ces deux cités ont cependant profité de subventions et ont été critiquées par des promoteurs privés qui ont dû retarder des projets.

Devencore surveille actuellement l'évolution de deux projets importants : Westcliff, qui est à la recherche de locataires pour une tour de 350 000 pieds carrés au Square Victoria et la société immobilière texane Hines et la SITQ Immobilier, qui ont lancé en octobre dernier la location du 900, De Maisonneuve Ouest, voisin de l'ancien restaurant Bens'.

La construction de cette tour de 28 étages et de 150 millions de dollars ne doit cependant commencer qu'en avril 2008.

Le déménagement de Bell Canada à L'Île-des-Soeurs, en septembre 2008, va libérer 500 000 pieds carrés de bureaux au centre-ville de Montréal, mais déjà trois étages de la Tour Bell, au 700, De La Gauchetière, ont été reloués à la Banque Nationale, selon Jean Laurin.

Cela favorise la concrétisation de projets de bureaux, mais pas nécessairement pour demain matin, a-t-il ajouté. «C'est un peu plus compliqué aujourd'hui». Les loyers ne sont pas encore assez élevés pour faciliter le financement de nouvelles tours, selon Devencore. Il y a donc une fenêtre pour les locataires qui veulent négocier un nouveau bail.

La première phase du complexe Bell à L'Île-des-Soeurs va comprendre trois immeubles inter-reliés de huit, cinq et quatre étages, a précisé le vice-président de Canderel, Daniel Peritz. Ces locaux de plus de 600 000 pieds carrés seront occupés par 3000 des employés de Bell. Une deuxième phase de 500 000 pieds carrés doit suivre, mais Canderel devra discuter avec Bell avant de préciser la date de la mise en chantier, a-t-il déclaré.

[habsfan]

Cela favorise la concrétisation de projets de bureaux, mais pas nécessairement pour demain matin, a-t-il ajouté. «C'est un peu plus compliqué aujourd'hui». Les loyers ne sont pas encore assez élevés pour faciliter le financement de nouvelles tours, selon Devencore. Il y a donc une fenêtre pour les locataires qui veulent négocier un nouveau bail.


ça c'est le paragraph le plus important de cet article! Il est vrai que le taux d'innocupation commence à descendre, mais les loyers sont encore beaucoup trop bas pour justifier la construction d'une nouvelle tour!

Justement je parlais de ce sujet avonc MOn patron(M Laurin) et il me disait qu'il ne pensait pas voir une nouvelle tour monteer avant l'automne 2008(au plus tôt)!

[monctezuma]

Fantaisie : laisser le taux d'innocupation tomber à 0,1 % et à ce moment, dégeler le marché. On aurait alors pleins de 50 étages en même temps !

lol, c'est ma stratégie à Sims City, ça fonctionne bien en plus.

[habsfan]

Point de mire : centre-ville de Montréal
Printemps 2007


§ Baisse continue du taux d’inoccupation des immeubles à bureaux
§ Libération à court terme d’espaces au centre-ville en raison du nouveau projet de Bell Canada
§ D’autres grands projets de construction d’immeubles en attente de locataires importants


Survol national du marché immobilier


Diminution des taux d’inoccupation partout au pays
Si l’on considère l’activité du secteur immobilier d’entreprises comme l’une des mesures de la croissance économique du pays, les grands centres urbains du Canada semblent jouir d’une croissance régulière et non négligeable. Depuis la fin de 2003, on constate une baisse notable des taux d’inoccupation des espaces de bureaux de premier rang dans chaque grande ville du pays, comme le démontre le tableau ci-dessous :

Taux d’inoccupation – Catégorie « A »
Q4-03 Q4-04 Q4-05 Q4-06
Halifax 10,1 % 8,4 % 9,3 % 4,4 %
Montreal 10,4 % 10,0 % 8,2 % 7,1 %
Ottawa 2,9 % 3,1 % 3,4 % 2,0 %
Toronto 10,0 % 9,2 % 8,3 % 5,9 %
Edmonton 9,2 % 7,6 % 5,0 % 6,1 %
Calgary 8,0 % 5,1 % 0,7 % 0,1 %
Vancouver 12,7 % 9,6 % 4,9 % 2,3 %




Le marché de l’immobilier d’entreprises semble être tributaire de l’activité de location dans le secteur des immeubles de catégorie « A ». Les taux d’inoccupation s’établissant bien en deçà de la barre des 10 %, nous constatons des augmentations généralisées des coûts et de la valeur des immeubles ainsi qu’une réduction globale du nombre de terrains à développer dans les centres ou à proximité des centres de nos grandes villes.

Par conséquent, les loyers commencent à augmenter, les banlieues deviennent de plus en plus intéressantes pour les promoteurs et les locataires, et les propriétaires cherchent à attirer des locataires de prestige qui permettent d’assurer la rentabilité des nouveaux projets de construction. En résumé, le marché dans tout le pays est plus dynamique qu’il ne l’a été pendant des années. Il deviendra essentiel que les locataires soient en mesure de signer au plus tôt les ententes les plus avantageuses possible, en attendant que les nouvelles constructions deviennent disponibles.


Page 2

Les emplacements de première qualité en demande croissante au centre-ville de Montréal

Vue d’ensemble du marché

Tout en demeurant légèrement plus élevés que la moyenne nationale, les taux d’inoccupation des immeubles à bureaux de catégories « A » et « B » dans le centre-ville de Montréal sont néanmoins restés sous la barre des 10 % pendant près de deux ans. Lorsque les taux d’inoccupation atteignent ce niveau, le marché a tendance à favoriser les propriétaires et à susciter la mise en œuvre de nouveaux projets de construction, mais en l’occurrence, ce n’est pas encore le cas. Les loyers sont en fait demeurés relativement stables, et il reste suffisamment de grands blocs d’espaces contigus pour assurer la compétitivité du marché de l’immobilier.

De plus, la stabilité des loyers n’aide en rien les promoteurs du centre-ville à passer de la phase de la conception à celle de la construction, puisque les loyers ne sont pas encore assez élevés pour financer les coûts de nouveaux projets. Les promoteurs de deux projets importants dont nous surveillons l’évolution depuis quelques années – un immeuble de 350 000 pieds carrés au 900, boulevard De Maisonneuve Ouest et un autre de 300 000 à 400 000 pieds carrés au Square Victoria – sont toujours à la recherche de locataires de prestige. Si le marché continue de se resserrer dans les prochains mois, cette dynamique pourrait toutefois changer rapidement.


Le déménagement de Bell Canada occasionnera de l’activité au cœur de la ville
La transaction immobilière la plus notable effectuée par une entreprise à Montréal au cours des six derniers mois est la décision de Bell Canada de regrouper ses activités du centre-ville dans un nouveau complexe de style « campus » à l’Île-des-Sœurs. Ce projet d’environ 600 000 pieds carrés devrait susciter une grande activité locative au centre-ville de Montréal lorsque Bell commencera à y sous-louer ses locaux. Une importante institution financière a déjà réservé trois étages dans la Tour Bell.

De plus, un certain nombre d’entreprises locataires de prestige ont commencé à se renseigner discrètement au sujet du regroupement de leurs diverses activités du centre-ville. Des plans préliminaires font état de besoins d’espaces pouvant atteindre 500 000 pieds carrés. Si l’une ou l’autre de ces entreprises décide d’aller de l’avant, les conséquences pourraient être considérables et même engendrer la construction de nouveaux immeubles.

Baisse du taux d'inoccupation dans le centre-ville
Au cours des six derniers mois, l’activité des locataires du centre-ville de Montréal a été modérée, ce qui a permis d’atteindre un taux d’inoccupation qui est maintenant plus faible qu’il ne l’a jamais été depuis 2002. Notre étude sur le centre-ville de Montréal, qui englobe le quartier des affaires, Westmount, le Vieux-Montréal et la Cité Multimédia, porte sur 191 immeubles de catégories « A » et « B ». Le taux d’inoccupation combiné a chuté de 8,9 % à 8,2 % entre le 2e trimestre de 2006 et la fin de l’année civile. Approximativement 3,6 millions de pieds carrés sont actuellement vacants, en baisse par rapport aux 3,9 millions de pieds carrés il y a six mois.

Le taux d’absorption de l’espace le plus élevé a été affiché dans le secteur des immeubles de catégorie « A ». Environ 7,1 % du parc immobilier est actuellement à louer ou à sous-louer, en baisse par rapport au taux de 8 % au milieu de 2006, ce qui représente une absorption de plus de 218 000 pieds carrés. Actuellement, à peine plus de 1,6 million de pieds carrés d’espaces sont vacants.

L’activité chez les locataires des immeubles de catégorie « B » s’est avérée moins prononcée, le taux d'inoccupation dans cette catégorie passant de 9,8 % à 9,3 % au cours des six derniers mois, soit une absorption d'environ 72 650 pieds carrés.

Page 3

Gros plan sur les couloirs clés du centre-ville
La quantité d'espaces disponibles dans le centre-ville de Montréal varie beaucoup d'un couloir à l'autre. Dans le Vieux-Montréal par exemple, un maigre 52 600 pieds carrés est disponible pour la location, et le taux d’inoccupation a fléchi à 3,5 %. Il en va de même dans la Cité Multimédia, où le taux d’inoccupation n’est que de 1,1 % à l’heure actuelle. Cependant, le parc immobilier bâti total dans ces deux quartiers d’affaires est relativement réduit.

Beaucoup plus d’options s’offrent aux locataires dans les couloirs majeurs du centre-ville. Le taux d’inoccupation dans le couloir de l’avenue McGill College est de 17,5 %, en baisse en comparaison du taux de 19,0 % d’il y a six mois. Le taux d’inoccupation dans le couloir du boulevard René-Lévesque – le plus important de la ville avec ses quelque 9,6 millions de pieds carrés d’immeubles à bureaux – est passé de 10,1 % à 7,5 % au cours des six derniers mois, bien que de grands blocs soient encore disponibles pour les locataires. Le taux d’inoccupation de 11,2 % enregistré dans le couloir du boulevard De Maisonneuve – le deuxième en importance dans le centre-ville avec un peu moins de 4 millions de pieds carrés – est à peine plus faible que celui enregistré au milieu de 2006. Enfin, le taux d’inoccupation du couloir de la rue Sherbrooke est demeuré stable à 7 %, tandis que le taux d’inoccupation des immeubles à bureaux de Westmount a grimpé de 12,6 % à 16,5 % au cours des six derniers mois.


Perspectives
Même si la baisse des taux d’inoccupation, en particulier en ce qui concerne les immeubles de catégorie « A » du centre-ville, n’a pas encore entraîné d’augmentations des loyers ni donné lieu au lancement de nouveaux gros projets de construction, nous sommes d’avis que la situation pourrait changer si la tendance actuelle de l’absorption se maintient. Nous prévoyons effectivement que le nombre de grands blocs d’espaces contigus diminuera considérablement au cours de l’année.

À court terme, la libération d’espaces au centre-ville attribuable au regroupement des activités de Bell Canada à l’Île-des-Sœurs occasionnera un certain mouvement chez les locataires, mais les espaces libérés ne commenceront à être disponibles qu’en 2009-2010. De plus, la tendance à la rénovation d’immeubles anciens se poursuivra, car ces immeubles offrent des locaux ayant du cachet, à des loyers généralement plus bas.

Pour les locataires, la stratégie logique reste de négocier de nouvelles conditions de location auprès de leurs propriétaires actuels. À court terme, une telle approche pourrait permettre aux locataires d’obtenir des réductions de loyer. Cependant, cette option doit être étudiée soigneusement si le déménagement est une possibilité parce que les coûts des améliorations locatives ont bondi au cours des cinq dernières années. De plus, les loyers augmenteront dès que tout nouveau projet ambitieux sera annoncé. Pour le moment, le marché de la location recèle encore des possibilités intéressantes pour les locataires.


Page 4

Coup d'oeil sur le marché national
Le marché d’Halifax a été modérément actif au cours des six derniers mois, avec une baisse de 6,0 % à 4,8 % des taux d’inoccupation combinés. Le marché des immeubles à bureaux en banlieue affiche également une augmentation des taux d’occupation.

Au centre-ville de Québec, les taux d’inoccupation ont continué de plonger et se sont établis à 2,7 % pour les immeubles de catégorie « A » et à 2,5 %, pour les immeubles de catégorie « B ». Cependant, il y a près d’un million de pieds carrés à l’étape de la construction ou de la prélocation qui devrait permettre d’offrir davantage d’occasions aux locataires au cours de l’année qui vient.

Au centre-ville d’Ottawa, les taux d’inoccupation ont chuté sous la barre des 3 %, la plus grande partie de l’activité locative provenant de la demande du gouvernement fédéral et de cabinets d’avocats locaux. Kanata poursuit sa remontée après la période de profond marasme qui l’a secouée au cours des premières années de la décennie; les taux d’inoccupation ayant baissé à 9,4 %.

Les taux d’inoccupation des immeubles de catégorie « A » dans le quartier des affaires de Toronto ont reculé à 5,1 %, et le marché continue de favoriser les propriétaires. Trois nouveaux projets de construction ajouteront près de trois millions de pieds carrés dans ce marché en 2009-2010, ce qui rendra des espaces disponibles dans les plus anciens édifices, car les locataires actuels déménageront dans les nouveaux projets en développement.
Le taux d’inoccupation combiné à Edmonton est actuellement de 6,2 %, en hausse par rapport au taux de 4,2 % enregistré il y a six mois. Nous prévoyons cependant une augmentation du taux d’absorption au centre-ville et en banlieue tout au long de 2007, à mesure que l’économie continuera de se raffermir.

Avec des taux d’occupation frôlant les 100 %, le manque d’espace locatif au centre-ville de Calgary continue de poser un défi de taille. Un certain nombre de nouveaux immeubles à bureaux sont en construction, mais dans la plupart des cas, les locaux sont déjà entièrement préloués.

Le marché de l’immobilier d’entreprises est très dynamique à Vancouver. Les taux d’inoccupation y sont plus faibles qu’ils ne l’ont été au cours de la décennie. Dans l’ensemble, les locaux de deux nouveaux projets de construction sont déjà loués; le manque d’espace au centre-ville de Vancouver ne s’atténuera donc pas dans un avenir rapproché.

[Guy Crémeux]

Bonne nouvelle tout de meme !

[habsfan]

Bonne nouvelle tout de meme !

définitivement...mais comme le mentionne l'étude, les loyers sont encores un peu trop bas...il va falloir patienter encore un peu! à moins d'une méga grosse surprise!

[Laurent]

Taux d’inoccupation – Catégorie « A »
Q4-03 Q4-04 Q4-05 Q4-06
Halifax 10,1 % 8,4 % 9,3 % 4,4 %
Montreal 10,4 % 10,0 % 8,2 % 7,1 %
Ottawa 2,9 % 3,1 % 3,4 % 2,0 %
Toronto 10,0 % 9,2 % 8,3 % 5,9 %
Edmonton 9,2 % 7,6 % 5,0 % 6,1 %
Calgary 8,0 % 5,1 % 0,7 % 0,1 %
Vancouver 12,7 % 9,6 % 4,9 % 2,3 %

Si tu permets j'ai une question pour toi habsfan: pourquoi n'y a-t-il pas assez de gros projets à Ottawa pour combler la demande? avec un taux de d'inoccupation de 2 à 3.5%, n'est-ce pas une situation de demande excessive?

Je comprends que dans un marché comme Calgary ou Vancouver, les promoteurs n'ont pas commencé assez de gros projets à temps car ils n'avaient peut-être pas prévu que le taux dans leurs villes allait baisser si dramatiquement (en 4 ans: de 8% à 1% à Calgary, et de 13% à 2% à Vancouver). Mais à Ottawa, ça fait 4 ans que le taux tourne autour de 2% à 3.5% . . . alors pourquoi les promoteurs ne font pas assez de projets? ils pourraient en faire de manière profitable jusqu'à ce que le taux monte à 6 ou 8%, non? ce que je dis est simpliste comme analyse générale, mais ça a généralement du sens, non?

peut-être que les loyers y sont pas assez élevés, peut-être que les promoteurs sont prudents (ils croient peut-être que le gouvernement conservateur va couper dans ses besoins immobiliers dans le futur. . même si l'article que t'as posté indique le contraire pour l'instant), ou les besoins du marché dépassent simplement toujours les attentes (et donc les constructions) des promoteurs, ou peut-être est-ce plus compliqué (ou plus simple?), ou je me trompe dans mes présomptions . . .?

Anyway, pour résumer ma question: comment est-ce que des promoteurs immobiliers peuvent laisser un marché à 2 ou 3% d'inoccupation pendant 4 ans?

Merci!!!

[-AX-]

il me disait qu'il ne pensait pas voir une nouvelle tour monteer avant l'automne 2008(au plus tôt)!

je suis prêt à attendre à l'automne 2008 moi!

[Guy Crémeux]

je suis prêt à attendre à l'automne 2008 moi!

Anyways ca fair deja 15 ans ca zigonne, alors une annee de plus ou de moins :rolleyes:

[habsfan]

je crois que le problème a Ottawa c'est que tellement de promoteur se sont "brulés" avec le crash du marché des Hautes Techs, qu'ils sont beaucoup plus prudents aujourd'hui.

Beaucoup de tours à bureaux, avaient des baux de longue durée de signée avec des grosses compagnies, mais les bureaux se sont vidées peu longtemps après. Donc le marché indiquait qu'il y avait peu d'espace de disponible, quand en réalité, il y en avait plus.

Maintenant que ça fait quelques années que les choses se sont replacés à Ottawa, les promotteurs attendent d'avoir un locataire solide avant de partir dans des grosses constructions.

Oublions pas qu'avec leurs limite de hauteurs assez stricte(environs 100 mètres) c'est un peu plus difficile de construire des tours de 1 millions de p²!

[Laurent]

^ ah, merci beaucoup pour les explications! intéressant!

quand j'y pense je peux comprendre la peur des promoteurs. j'avais 2 amis qui travaillaient pour Nortel en 2000 ou 2001 puis ils m'ont dit comment la place ressemblait à un genre de Tchernobile ou film de science fiction vers la fin de leurs mandats (ils étaient les derniers à partir): c'était de SUPER grands édifices high tech neufs complètement vides. it was apparently quite spooky!

[habsfan]

^ ah, merci beaucoup pour les explications! intéressant!

quand j'y pense je peux comprendre la peur des promoteurs. j'avais 2 amis qui travaillaient pour Nortel en 2000 ou 2001 puis ils m'ont dit comment la place ressemblait à un genre de Tchernobile ou film de science fiction vers la fin de leurs mandats (ils étaient les derniers à partir): c'était de SUPER grands édifices high tech neufs complètement vides. it was apparently quite spooky!

Il y a eu plusieurs histoire d'horreur comme Nortel...quelqu'un se souvient de JDS Uniphase???

[iamthewalrus]

Il y a eu plusieurs histoire d'horreur comme Nortel...quelqu'un se souvient de JDS Uniphase???

ouais, la compagnie avait fait pleins d emillionaires parmis les employés qui avait des actions.....puis ce fut la chute...si je me trompe pas c'était une question de plusieurs dizaines de milliards....maintenant la compagnie n'est même plus à Ottawa

[MaThQc]

Le taux d'innoc à Québec ?!

[hockey rules!]

Tres bonne nouvelle. On vera ce qui se passera dans les 2 prochaines annees

[the rock the motard]

Bien que ce ne soit pas vraiment comparable aux plus grandes villes de pays, j'ai lu il y a quelques temps que le taux d'innocupation a Sherbrooke avait beaucoup diminué. Les locataires manquent d'espace.

Avec la remise en valeur du centre-ville, j'ai bon espoir qu'on verra d'ici quelques temps une tour se batir... le best ca serait 10 étages en montant !

[gatt]

Oublions pas qu'avec leurs limite de hauteurs assez stricte(environs 100 mètres) c'est un peu plus difficile de construire des tours de 1 millions de p²!


le plus haut immeuble d'Ottawa a 112 mètres.le plus haut de la région est à Gatineau avec 124 mètres.;)

[habsfan]

merci Gatt!

[habsfan]

Le taux d'innoc à Québec ?!

Malheureusement les chiffres de québec n'étaient pas inclus dans notre étude!

[-BL-]

J'ai cru voir 2,4 % ou 2,7 % pour le centre-ville de Québec...

[habsfan]

J'ai cru voir 2,4 % ou 2,7 % pour le centre-ville de Québec...

ça d'l'allure! le taux pour Québec doit être entre 2 et 4 %.

[-BL-]

Pour en revenir à Montréal, je veux MA tour coin sud-est d'Université et Cathcart (sur le site du très agréable Vieux Dublin). :D :cheers:

[habsfan]

Pour en revenir à Montréal, je veux MA tour coin sud-est d'Université et Cathcart (sur le site du très agréable Vieux Dublin). :D :cheers:

MOn cher BL, je crois que tu va devoir te contenter de la Place de La Cité International (Phase 2) pour les prochaines années. C'est la tour quei a les plus grosses chances de voir le jour, vu que les fondations et le stationnement sous terrain sont déjà construit. Cette tour pourrait être complétée en moins de 15 mois, ce qui lui donne un gros avantage sur le 900 de Maisonneuve et le 701 university!

[-BL-]

^

Avec celle en construction au 400, Sherbrooke Ouest, c'est déjà pas mal... ;)

[habsfan]

Autre infos que vous allez peut être trouver intéressant. Hier soir j'avais une session de "brain-Storming" avec mon PAtron et tous les autres agents...et le sujet à bifurqué vers le marché immobilier à Montréal.

Non seulement est ce que le taux d'innocupation du C-V de Montréal est tombé à 8.2%(Classe A et B ensemble) mais, Montréal absorbe environs 350,000 à 500,000p² d'espace par année. Selon nos prédictions, le taux d'innocupation combiné(Classe A et B) devrait tomber sous la barre des 7% en fin de 2007, et sera proche du 6% en 2008.

Ce qu'il y a d'intéressant la dedans c'est que même si le taux est présentement assez bas, les Loyers sont aussi trop bas pour justifier des nouvelles constructions...bon maintenant pour la bonne nouvelle! Tout ça pour vous dire que historiquement le chiffre magique à Montréal(pour voir des nouvelles constructions) est de 7%. Depuis plusieurs années, quand le taux d'innocupation approche les 7%, les loyers demandés ont tendance à augmenter EXPONENTIELLEMENT! Donc même si les loyers sont encore très bas, je ne serais pas surpris de voir ces mêmes loyers augmenter dramatiquement d'ici les 12 à 15 prochains mois.

Puis, vu qu'il n'y a aucune nouvelle contruction d'importance au C-V présentement, ont peut être prèsque sûr que le taux d'innocupation va continuer à descendre sous la barre magique des 7%, ce qui veut dire qu'on va surement voir quelques chantiers d'ici 2008 ou 2009, et voir des tours complétées d'ici 2009-2010!

[habsfan]

^

Avec celle en construction au 400, Sherbrooke Ouest, c'est déjà pas mal... ;)


Je parlais de tours à Bureaux!

[-BL-]

Je parlais de tours à Bureaux!

:blush:

[West_aust]

Bonne nouvelle Habsfan

En plus, corrige moi si je me trompe, mais j'ai entendu dire qu'il est de plus en plus difficile d'avoir de grand espaces contigues ou des étages collés dans les tours avec des plus petit floorplan, ce qui pourrait pousser certaines compagnies avec des besoins de grands espaces (genres des bureaux d'avocats) a se tourner vers de nouvelles constructions.

[habsfan]

Bonne nouvelle Habsfan

En plus, corrige moi si je me trompe, mais j'ai entendu dire qu'il est de plus en plus difficile d'avoir de grand espaces contigues ou des étages collés dans les tours avec des plus petit floorplan, ce qui pourrait pousser certaines compagnies avec des besoins de grands espaces (genres des bureaux d'avocats) a se tourner vers de nouvelles constructions.

très vrai!

L'année passé(Juin 2006) j'ai fais une étude de marché pour un client. Nous recherchions des espaces contigues de 100,000p² et plus. j'avais 27 possibilitées différentes. Inutile de te dire que c'est ÉNORME!!!

Un de mes collègues a fait la même étude dernièrement, et il n'en reste plus que 8, mais dans ces 8 possibilités, il y en a 4 qui ne sont plus valables(car ils leurs reste seulemetn 80 à 90,000 p².

Les signes sont encourageants, mais il va falloir patienter encore un peu plus!:banana:

[Rnr_ss]

Enfin des bonnes nouvelles pour montréal! Jai hate de voir quesque sa va donner...Parce que si je compare aux autres grandes villes nord américaine
la construction à Montréal est quand même décevante...

[habsfan]

Enfin des bonnes nouvelles pour montréal! Jai hate de voir quesque sa va donner...Parce que si je compare aux autres grandes villes nord américaine
la construction à Montréal est quand même décevante...

Ça va venir. Il faut être patient. Le suis confiant de voir la Place de la Cité International 2 monter dans le ciel de Mourial d'ici 12 à 18 mois!

[Serge]

http://farm1.static.flickr.com/228/446170064_314aa76eac_o.jpg

http://www.flickr.com/photos/stahlmandesign/446170064/

[hockey rules!]

Les autres phases de la cite di commerce electronique vont-elles etre faites?

[chris]

non

[hockey rules!]

non

C'est vraiment dommage.:(

[chris]

C'est vraiment dommage.:(

Naw I actually think its better. Office tower development belongs to private companies. It's not the government's job to promote office tower development. Additionally, if these towers were built, it would have flooded the market with new inventory, resulting in no new office towers for a long time!!!

[West_aust]

Comme chris l'as dit si bien, ca aurait tué le marché immobilier a Montreal pour des années, voire une decenie, deja que la construction des 2 tours actuelles n'as pas aidé.

[habsfan]

deja que la construction des 2 tours actuelles n'as pas aidé.


Exactement. Le Gouvernemetn péquiste s'est fourrer les doigts dans le nez avec ce projet!

[ErickMontreal]

CB RICHARD ELLIS Q4 2007 :: MONTREAL OFFICE MARKET VIEW
______________________________________________________________________________________________________________________

“The market has transformed to become a landlord's market especially with the lack of available space in the Central Business District.”

The office market had an exceptional fourth quarter in terms of absorption and experienced a positive absorption of 938,581 SF for the Greater Montreal Area. The vacancy rate fell below 10% to 9.4% compared with 11.9% during the same period last year, thus a decrease of 2.6%. It wasprimarily Class "A" buildings in the Central Business District that enjoyed the most activity. The vacancy rate for Class ''A'' buildings in the Central Business District dropped 3.9% compared to the last quarter of 2006. This sector has experienced, during the last quarter of 2007, a positive absorption of 557,111 SF. This represents more than half of the 959,307 SF absorbed last year in that submarket. The Class "B" buildings in the Central Business District have also performed well this quarter with positive absorption of 150,781 SF for a grand total of 399,340 SF in 2007. The vacancy rate dropped from 11.9% last year to 9.6% at the end of 2007. In the Central Business District the average asking gross rent was surveyed to be $36.50 psf for Class "A" and "B" buildings combined, the highest level since the second quarter of 2005. An historical peak was also recorded for Class ''B'' buildings with an average asking gross rent of $24.40 psf, the highest level in the last ten years. Landlords have been very aggressive in the last quarter, which allowed several to find tenants to lease complete floors which had been on the market for several months. That was particularly the case for Class "AAA" buildings where major transactions occurred in the fourth quarter of 2007. The three Class "AAA" buildings experienced 249,461 SF of positive absorption. The vacancy rate dropped from 17.1% in the third quarter to 6.2 % during the last quarter. These three buildings experienced a total absorption of 340,041 SF in 2007, which represents 25% of the positive absorption recorded in 2007 in the Central Business District for Class "A" and "B" combined.

Class "A" buildings reached historically low vacancy rates in the Central Business District, at 4.9%, levels which have not been seen in Montreal in the last ten years. Class "B" buildings in the same sector have also recorded historical lows in vacancy rates, reaching 9.6%, which is a 1.5% decrease from the second quarter of 2007. The vacancy rate in the suburbs also recorded its lowest rate in ten years to stand at 14.1% for Class "A" and "B" buildings combined. The last quarter of 2007 was exceptional in terms of absorption mainly in the Central Business District where 707,892 SF was absorbed, which represents 38% of the total annual absorption for the Greater Montreal Area. Absorption in the last quarter of 2007 accounted for nearly half of the annual absorption in the suburbs for the whole year. During the last quarter, two buildings totalling 175,000 SF were delivered in the Laval and Midtown submarkets. Currently, two projects are in the construction phase, first in the Central Business District submarket with 100,000 SF and 71,500 SF underway in South Shore submarket. With vacancy rates so low in certain submarkets, 2008 should be a crucial year for announcements regarding construction projects to provide the market with new office space. There is still 840,000 SF under construction by Canderel for the Bell Campus on Nuns’ Island which should be delivered during the third quarter of 2008.Despite a drop in asking rates from $14.17 psf to $13.69 psf over the last year, the overall asking rates have been rising in all sub-markets in the Greater Montreal Area mainly due to lack of space. This trend is expected to continue in coming years if no new construction projects are undertaken.

With a market so tight, one would be inclined to believe that developers would step forward with the aim of providing a new building for the downtown area to relieve the pressure currently affecting the market. However, only one project will bring new space and that project will not be completed until the first quarter of 2009. This is the old Gazette building, which will beredeveloped into a multifunctional building that will include 100,000 SF of brand new office space. This space will be a part of the new Westin Hotel in the international district which is currently being developed by Atlific Hotels and Resorts. Four other projects are also proposed and could become reality in the next several years, but these projects will not start until developers reach a critical level of pre-leasing from anchor tenants. The list of projects includes 900 de Maisonneuve with SITQ and Hines, 701 University Street with Desjardins Sécurités Financières/Weloga and Magil Laurentienne, 1215 Philips Square with Canderel and finally Place de la Cité Internationale by Westcliff and The The Canapen Group with two towers totaling 753,200 SF, which could be completed within 15 months following the start of construction. In the suburbs, the situation has improved this year with positive absorption of 489,837 SF, compared to the 18,489 SF of negative absorption witnessed in 2006. The vacancy rate stands at 14.1% for all sectors compared with 15.5% in the last quarter of 2006. The vacancy rate is still high, most notably in the West and East Island submarkets. For the West Island submarket, the gross rent decreased from $25.09 psf recorded during the last quarter of 2006 to $24.11 psf during the current quarter. For the East Island submarket, the high rate can be explained by the presence of vacant space in the Olympic Stadium tower, which accounts for 313,000 SF of vacancy. The vacancy rate in the South Shore submarket continues to decline, reaching 4.0%. Several construction projects will commence in 2008. Only one project is currently in its implementation phase, with 72,500 SF of new space. IWP and F. Catania et Associes will start construction during the second quarter of 2008. This will bring fresh supply to a market that has experienced vacancy rates below 5.0% since the first quarter of 2007. Other submarkets remained stable.The market has transformed to become a landlord's market especially with the lack of available space in the Central Business District. In 2008, increases in net asking rates as well as an increase in operation costs are more than likely to occur.

The economies of Quebec and Montreal have remained relatively steady in 2007. Real GDP growth has occurred this year, with increases from 1.7% in 2006 to 2.0% in 2007 for the province and 1.6% in 2006 to 2.1% in 2007 for Montreal. The Conference Board of Canada predicts increases in GDP for Quebec and Montreal to 2.6% and 2.7% for 2008 respectively. Although employment decreased in December, Quebec's employment growth was stronger in 2007 than in 2006. This province's growth rate was above the national average, at 2.4%, the best in five years, as the unemployment rate hit a 33-year low.The manufacturing sector continues to lag, due to the increased job losses in 2007 and a high Canadian dollar. The high dollar has affected exports, energy costs and local companies abilities to compete on the international market. The anticipated gradual reduction in the value of the dollar through 2008 will help this sector recover from a few years of instability. Domestic demand in such service sectors as retail, insurance and finance and wholesale and retail trade, continue to be strong in Quebec, helping to offset the struggles of the manufacturing industry. Consumer spending continues to bolster the economy. Overall, the outlook for Montreal and Quebec in 2008 remains positive. An expected improvement in the manufacturing sector, due to a slowly decreasing dollar value and improved efficiencies, and continued strong growth in the service sector and retail trade, will maintain stability.

TOP MONTREAL LEASE TRANSACTIONS
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Size (SF), Tenant, Address
113,775 SF PricewaterhouseCoopers 1250 René-Lévesque Blvd. West
100,000 SF PSP Investments 1250 René-Lévesque Blvd. West
49,798 SF Morris & MacKenzie Inc. 400 de Maisonneuve Blvd. West
49,961 SF BDO Dunwoody 1000 de la Gauchetière St. West
44,126 SF SNC Lavalin inc. 1801 McGill College Avenue
39,000 SF Canoe Inc. 800 Square Victoria
25,498 SF GMP Securities 1250 René-Lévesque Blvd. West


Complete report :: http://www.cbre.ca/EN/Our+Offices/Quebec/Montreal/

[ErickMontreal]

Pénurie record de bureaux au centre-ville

http://cache.eb.com/eb/image?id=93711&rendTypeId=4

8 mai 2008 - 06h35

La Presse

Laurier Cloutier

Le choix de Montréal par Morgan Stanley, qui embauchera jusqu'à 500 personnes, va augmenter encore la demande pour des bureaux au centre-ville, sur un marché déjà en pénurie record et avec des loyers sous pression.

La banque d'affaires new-yorkaise Morgan Stanley devra trouver de 75 000 à 125 000 pieds carrés à Montréal, affirme à La Presse Affaires Jean Laurin, président de GVA Devencore, chef de file canadien en conseil et courtage immobilier aux entreprises.

La location d'une telle superficie pourra nécessiter la mise en chantier d'un immeuble de bureaux car les grands locaux vacants n'ont jamais été aussi rares à Montréal.

SITQ Immobilier, pour sa part, cherche d'ailleurs un locataire principal pour 40% d'une tour projetée de 350 000 pieds carrés, avant de la mettre en chantier, boulevard De Maisonneuve, tout près de l'ex-Ben's, note un porte-parole, Jacques-André Chartrand.

Ce projet, évalué à 150 millions de dollars, est un partenariat avec la société texane Hines.

Selon la dernière étude de GVA Devencore, le taux d'inoccupation est passé de 7,1% à 3,7% à Montréal en un an, «un plancher historique», note Jean Laurin, comparativement à 10% en 2004.

Ailleurs au Canada, le taux n'a jamais été aussi bas non plus.

«Quand le marché tombe sous la barre de 7%, il est mûr pour une tour», ajoute la porte-parole, Sylvie Bachand.

Jean Laurin s'attend non seulement à la construction d'une tour, mais aussi à la conversion d'immeubles industriels en bureaux, dans le Vieux-Montréal (ex-locaux liés au port), le quartier de la fourrure (près de La Baie) et celui du vêtement, dans le quadrilatère ceinturé par les artères Saint-Urbain, Rosemont, Saint-Joseph et Saint-Denis.

«Le coût d'occupation peut aller du simple au double» dans ces quartiers par rapport au centre-ville, explique Jean Laurin.

Si le loyer coûte de 45$ à 55$ le pied carré dans une nouvelle tour, il peut descendre à 25$-35$ dans des usines reconverties.

Par contre, ces locaux réaménagés ne conviennent pas à tous. Ils peuvent attirer des entreprises de la publicité, des médias, des services au secteur financier, précise Jean Laurin.

Allied Properties, de Toronto, qui a racheté la Cité du multimédia, de Montréal, fait partie des promoteurs qui ciblent des immeubles à restaurer, souligne le président de Devencore.

Ces projets peuvent prendre un an car, paradoxalement, en dépit du faible taux record de locaux vacants, le marché immobilier est en période d'analyse, dit Jean Laurin.

Tous scrutent la crise financière aux États-Unis, car si son impact déborde, le ralentissement économique peut se transformer en récession prolongée, «ce qui n'est jamais favorable au développement immobilier», dit Jean Laurin.

Malgré cette période de transition, «l'appétit pour l'immobilier demeure fort», assure le président, d'autant plus que l'inflation s'accroît.

Par contre, les entreprises peuvent patienter trois mois avant de s'engager à long terme pour un bail de 150 000 pieds carrés, mais pas trop, car la construction d'une tour prendra de 24 à 30 mois, dit-il.

Les 200 employés du sous-traitant Compuware, que Morgan Stanley doit d'abord embaucher, travaillent à la Cité du multimédia. Compuware n'a pas rappelé La Presse Affaires sur l'utilisation de ces locaux.

La Cité négocie, mais n'a pas de locaux vacants, déclare par contre le directeur immobilier, Jean-François Burdet.

Outre la tour SITQ-Hines, la firme Devencore voit un intérêt croissant pour l'immeuble de 300 000 à 400 000 pieds carrés de Westcliff au carré Victoria.

La demande potentielle s'accroît aussi pour une tour de jusqu'à un million de pieds carrés de Magil Laurentienne à l'angle des rues Université et Saint-Jacques, près de Place Bonaventure. Quant à Canderel, elle veut aménager un immense stationnement au carré Phillips, selon Devencore.

http://lapresseaffaires.cyberpresse.ca/article/20080508/LAINFORMER/805080932/-1/LAINFORMER01

[Nicko999]

en esperant voir plusieurs tours d'ici quelques annees!:tup:

[Serge]

Justement ce qu'il fallait... excellent.

Et ça va monter...

[gatt]

deux tours comme au début des années 60 et 90.:tup:

[MARTY]

http://www.colliersmn.com/prod/cclod.nsf/Collierslogo.gif

Announcements

Montreal This Week - Newsletter

11 May 2008, Vol. 12, No. 26

Real Estate:
• According to GVA Devencore, Montréal’s Category A office vacancy rate fell to 3.7% in the 4th quarter of 2007 from 7.1% in 2006.


Come on Westcliff, Hines/Canderel/Homburg Magil-Laurentienneetc,etc...The suspense and the wait is killing us...please start digging and piling for an office tower!!!!

:whip: :whip: :whip: :whip: :whip: :whip:
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In passing ..more speculative holdings...hmmmm I wonder?????


• Les Affaires reports that Salvatore Iacono has acquired a fifth property in the vicinity of the Bell Centre. Mr. Iacono has acquired a 16 800 sq. ft. property on St. Antoine for $8 million.


:whisper: :whisper: :whisper: :whisper: :whisper: :whisper:

[graupner]

In fact currently it is really risky to launch any office project in Montreal. The vacancy rate is very likely to raise in the first quarter of 2008 and with the american recession, many expansion projects in many companies are put on hold.
Also, lack of major tenants willing to sign a long terme lease is a major problem.