Brasil está livre da bolha
Apesar do aumento do preço dos imóveis, país não corre o risco de uma crise no setor, como ocorreu nos EUA. Solidez do sistema de crédito nacional afasta o perigo
Apesar do aquecimento do mercado, com valorização crescente dos imóveis, o país não corre o risco de enfrentar uma bolha
Ao contrário do que muita gente pensa, o Brasil não segue os passos da crise que ocorreu nos Estados Unidos em 2008, oriunda do boom imobiliário. Ao analisar as duas situações e avaliar o cenário brasileiro, especialistas acreditam que a possibilidade de o Brasil quebrar por causa do aquecimento do setor imobiliário é muito remota.
Marco Antônio Demartini, diretor da Empreendimentos Imobiliários da Lopes Royal, garante que não existe bolha no Brasil e que ela está longe de existir. “Nossa situação é muito diferente da situação do mercado norte-americano. O Brasil é a bola da vez, está em crescimento. Em comparação com os outros países, temos uma economia bastante forte. Não tem bolha e nem queda de preço, pois a fase que os EUA viveram é oposta à que o Brasil vive hoje. Eles não tinham o sistema habitacional que tem aqui, nem análise de crédito. As pessoas lá têm vários financiamentos ao mesmo tempo, aqui isso é raríssimo. Podemos dizer que o mercado está andando de lado, mas basta o governo ajudar e diminuir a burocracia para tudo se endireitar”, analisa.
O executivo observa que o Brasil, de 2010 a 2024, terá comercializado 23 milhões e 500 mil moradias. Isso porque há um déficit habitacional grande. Há dois anos o percentual de financiamento era de 3%. Se o Produto Interno Brasileiro (PIB) do Brasil é de 100 milhões, tínhamos três milhões de financiamento imobiliário. Hoje esse número chegou a 4,5% do PIB brasileiro. Então, estamos crescendo. Mas o Chile tem 16%, o EUA quase 50% e tem ainda países onde o volume de financiamento é maior que o próprio PIB”, compara.
Valorização rápida
A principal diferença da situação do país, hoje, com o que ocorreu nos Estados Unidos é que lá os imóveis se valorizaram muito e em ritmo acelerado. As pessoas faziam créditos para financiá-los. Como a valorização do imóvel era alta, os bancos hipotecavam o imóvel e não usavam o valor para abater o financiamento, e sim para novos gastos. Os imóveis já não garantiam o valor inicial do empréstimo. A análise de crédito lá não chega perto da brasileira. Aqui há mais rigor e menos inadimplência. No Brasil, o comprometimento de renda é mais alto, aqui a taxa de juros é mais alta e o prazo de financiamento, menor. Há mais comprometimento.
“Já passamos por várias crises imobiliárias, financeiras e políticas. Em 34 anos que temos de mercado, nunca vi imóvel cair de preço. É claro que, depois de três anos de um acelerado crescimento nos preços, é normal passar por um período de acomodação”, avalia. “Hoje, em Brasília, nosso problema é com o governo local, que não está aprovando os projetos que tem para aprovar, com as políticas do Relatório de Impacto no Trânsito (RIT) e o Estudo de Impacto na Vizinhança (EIV) Há muita coisa parada. Enquanto há lançamento, você vende imóvel, ele é revendido e forma-se um ciclo imobiliário”, justifica.
O professor Newton Braga com seus alunos: ''bolha surge da especulação''
Mercado movido a estabilidade
Nos Estados Unidos o crédito é concedido conforme o histórico de pagamento de quem pretende fazer empréstimo do banco. Para se conseguir um empréstimo, é feita uma hipoteca. O ato se dá em cima do valor de uma futura valorização do imóvel ainda financiado, acumulando, assim, mais de um empréstimo.
Hoje os analistas de mercado são unânimes em dizer que o Brasil não passa por essa preocupação. A facilidade de crédito pode gerar um aumento de preço, mas aqui os bancos são muito regulados. Isso contribui para que o preço suba e o mercado caminhe”, ressalta Adalberto Valadão, presidente da Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário. Ele admite que o percentual de crescimento do mercado imobiliário deve diminuir, pois ao longo desses anos de crescimento, que chegou a até 50% anual, o mercado se ajustou e a demanda foi atendida. “A expectativa para os próximos anos é que o mercado continue crescendo, ainda que passe por este processo de acomodação.”
Newton Braga, professor de economia do IESB, explica que o termo “bolha” surge da especulação. “De repente, o bem de uma pessoa tem uma cotação artificial. Será que a valorização do Noroeste é isso tudo (apartamento de dois quartos com o m² a R$ 10.200) ou não?”, indaga.
“O volume de crédito no Brasil é muito grande, mas não se compara ao dos EUA. Quando a nação é rica, a capacidade de endividamento é maior. Por isso, correm mais riscos”, ressalta o professor.
“Os principais aspectos que isentam nosso país de uma bolha são justamente essa grande demanda, o mercado de crédito financeiro regulamentado e o perfil dos compradores, entre 25 e 40 anos, que deve partir para a compra do segundo imóvel”, observa Júlio César Peres, presidente do Sindicato da Indústria da Construção Civil do DF. A importância do mercado estar em contínuo crescimento está ligada ao desenvolvimento do país. “Sempre haverá geração de empregos. Só em Brasília temos 67 mil empregados. Quanto mais obras, menor a desigualdade social e são menos pessoas sem moradia”.
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