A mais recente edição da revista Exame chegou às bancas com uma reportagem com título sensacionalista na capa: "Imóveis - Um mercado sob suspeita". Isso foi o suficiente para que em diversos sites de Internet que acreditam na existência de uma bolha imobiliária no mercado brasileiro dessem como fato consumado a grande mídia admitindo a existência desse fenômeno na economia brasileira.
A leitura da reportagem, porém, joga um balde de água fria nesse pessoal. A reportagem da Exame traça um histórico do que aconteceu com as principais empresas do setor de construção civil no Brasil desde que virou moda a abertura de capital na Bolsa de Valores.
A primeira parte da reportagem mostra os motivos pelos quais o setor de construção civil em 2011 foi muito penalizado no mercado financeiro a despeito das condições extremamente favoráveis a tais empresas na economia real: preços em elevação, disponibilidade de crédito e incentivos governamentais.
A reportagem conclui que as empresas adotaram uma estratégia de crescimento rápido após a abertura de capital, sem muito cuidado com custos e planejamento. Um caso emblemático é o da GAFISA, que comprou a Tenda Engenharia - empresa especializada em "baixa renda" - e depois descobriu que essa empresa era um grande problema, pois os critérios adotados para a venda eram bastante "flexíveis".
Hoje a GAFISA precisa cancelar mais de 2.000 empreendimentos da Tenda Engenharia e o custo dessa operação é de estimados R$ 200 milhões de reais. Outra com problemas similares, porém de dimensões menores, é a TRISUL, que também tentou embarcar no mercado de baixa renda e o resultado não foi muito positivo.
Esses erros levaram muitas construtoras brasileiras a enfrentar problemas de financiamento de suas obras, gerando desconfianças no mercado financeiro e, consequentemente, uma punição em termos de valor de mercado.
Entretanto, a reportagem da EXAME mostra como tais empresas já estão lidando com tais problemas desde 2011 e entram em 2012 com uma estratégia completamente diferente. Ao invés da meta de crescimento acelerado, meta de entrega das obras atuais, recomposição de caixa, e volta à lucratividade. O resultado é a valorização na Bolsa de Valores desde o início de 2012.
Outro ponto abordado na reportagem da EXAME é sobre a famigerada "Bolha Imobiliária". A revista aponta argumentos que justificam os atuais níveis de preços dos imóveis e afirma categoricamente que não existem preços artificiais (bolha) no mercado imobiliário brasileiro.
Enfim, este blog está entre os que não acreditam na existência de Bolha Imobiliária e os motivos são simples: ao longo dos últimos cinco anos vimos uma elevação da renda média do brasileiro, uma maior disponibilidade de crédito para compra de imóveis. Apesar disso, a relação crédito imobiliário/PIB ainda é muito baixa na economia brasileira.
Além disso, especular com imóveis é muito caro no Brasil, pois a concessão de financiamentos é rigorosa e mesmo os apartamentos na planta exigem aportes significativos - o que, por si só, já afasta os aventureiros e deixa o nível de investidores em níveis saudáveis.
Como se não bastasse, tanto São Paulo quanto Rio de Janeiro apresentaram ganhos de arrecadação do ITBI em 2011 frente a 2010 da ordem de 19% no Rio e 18% em São Paulo, mostrando que os preços atuais são sustentáveis.
Concluindo: os preços dos imóveis no Brasil estão elevados? Sim, mas isso não significa que há uma bolha imobiliária no mercado e muito menos que esses preços irão baixar. Na realidade, a tendência é a de que continuem a subir em 2012 respondendo aos fatores de valorização que são expansão do PIB, redução dos juros e valorização das Bolsas de Valores.
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