Setor em franca expansão
O mercado imobiliário do Distrito Federal se mantém aquecido e pujante. A média de valorização dos imóveis chegou a 19% ao ano, de 2010 a 2011. Quantidade de unidades comercializadas se manteve em patamar alto nos últimos anos
Desde 2008, quando houve a crise americana do sub-prime dos títulos imobiliários, os investidores começaram a procurar aplicações mais seguras. No Brasil, eles viram os papéis da bolsa em queda. Nos primeiros dois meses, a grande maioria deles migrou para cadernetas de poupança, fundos DI e títulos do governo brasileiro.
Em Brasília, cidade em plena expansão, com cerca de 56% do seu PIB de consumo concentrado nos bem remunerados servidores, após estes dois meses de instabilidade de 2008, a partir de novembro, no 3º Salão WImóveis, muitos desses consumidores e em menor número investidores passaram a investir em imóveis.
Hoje, a valorização dos imóveis no Brasil entrou na agenda da grande imprensa. Matérias excelentes, outras paupérrimas, mas o que mais impressiona são os levantamentos sem definição clara da amostra pesquisada. A maciça maioria das matérias baseiam-se em pesquisas subjetivas e “qualitativas”, algo extremamente questionável no âmbito das pesquisas mercadológicas profissionais.
Com o objetivo de traçar um panorama preciso do mercado, o grupo WImoveis.com, através da sua ferramenta de Business Inteligent (WEvolução), pesquisou em sua base um universo de mais de 300 mil imóveis no período que compreendeu outubro de 2009 até setembro de 2011, separando uma amostra total de 70.398 imóveis, com uma margem de erro média de 2%. Separamos a amostra em 3 grupos para melhor análise:
1. De outubro de 2009 a setembro de 2010
Que denominamos de 2010
2. De outubro de 2010 a setembro de 2011
Que denominamos de 2011
3. De Julho de 2011 a Setembro de 2011
Que denominamos Três Últimos meses
Foram estudadas 17 regiões do DF: Águas Claras, Asa Norte, Asa Sul, Ceilândia, Cruzeiro, Gama, Guará, Lago Norte, Lago Sul, Octogonal, Park Way, Recanto das Emas, Riacho Fundo, Samambaia, Sobradinho, Sudoeste e Taguatinga. E oito tipologias de imóveis: apartamentos (1, 2, 3 e 4 quartos ou mais), apart-hotel, quitinete, casas e salas. Separados em 2 subtipos de imóveis: prontos (55.318) e na planta (15.080). Foram analisadas regiões e tipologias de imóveis onde os mesmos são legais, registrados em cartórios de imóveis e/ou com memorial de incorporação.
Importante informar que, para evitar distorções nas amostras, determinadas por sub-tipo, região e tipologia, menos de 50 imóveis foram excluídos da pesquisa. Outro ponto é que todos os valores em reais apresentados foram baseados em valores medianos, ou seja, existem valores menores e maiores que os mesmos. Os metros quadrados (m2) foram tratados da mesma forma, para cada tipologia devidamente estratificada.
Nestes últimos 12 meses os imóveis na planta valorizaram em média 19,58%, sendo que os que mais se valorizaram foram:
1. Salas na Asa Norte
44,44% (8,46% nos 3 últimos meses)
2. Salas na Asa Sul
38,05% (15,70% nos 3 últimos meses)
3. Apart-hotel na Asa Sul
37,55% (0,73% nos 3 últimos meses)
4. Apto. de 1 Quarto em Águas Claras
36,13% (3,03% nos 3 últimos meses)
5. Apart-hotel na Asa Norte
32,09% (2,57% nos 3 últimos meses)
Comprova-se aqui a busca contínua do imóvel como investimento focado no aluguel, pois as salas, apart-hotéis e apartamentos de um quarto são os produtos que têm um maior rendimento percentual do valor do aluguel frente ao valor do imóvel, girando em torno de 0,75% ao mês. Como esses imóveis têm restrições quantitativas de ofertas de terrenos e a procura pelos mesmos é grande, tem-se uma maior valorização dos mesmos.
As menores valorizações foram:
1. Apartamento de 1 Quarto no Noroeste
0,24% (-0,40% nos 3 últimos meses)
2. Apto. de 3 Quartos em Taguatinga
5,12% (7,52% nos 3 últimos meses)
3. Lago Norte Quitinete
6,43% (7,53% nos 3 últimos meses)
4. Apto. de 2 Quartos em Taguatinga
8,42% (0,94% nos 3 últimos meses)
5. Apto. de 2 Quartos no Noroeste
8,72% (1,13% nos 3 últimos meses)
Ou seja, das 25 estratificações pesquisadas, 23 ficaram acima dos rendimentos da caderneta de poupança, demonstrando claramente que imóvel é um bom investimento, ou talvez o melhor investimento do momento. Ou seja:
Os valores de metros quadrados mais elevados, nos três últimos meses, são:
1. Sala na Asa Sul
R$ 13.078,03 (valor mediano)
2. Sala na Asa Norte
R$ 12.818,18 (valor mediano)
3. Apart-hotel na Asa Sul
R$ 12.254,53 (valor mediano)
4. Apart-hotel na Asa Norte
R$ 12.193,67 (valor mediano)
5. Apto. de 4 Quarto no Noroeste
R$ 10.607,43 (valor mediano)
Os valores de metros quadrados mais baratos, nos três últimos meses, são:
1. Apto. de 3 Quartos na Ceilândia
R$ 3.051,95 (valor mediano)
2. Apto. de 3 Quartos na Samambaia
R$ 3.142,86 (valor mediano)
3. Apto. de 2 Quartos na Ceilândia
R$ 3.214,59 (valor mediano)
4. Apto. de 2 Quartos na Samambaia
R$ 3.400,00 (valor mediano)
5. Apto. de 2 Quartos na Gama
R$ 3.425,00 (valor mediano)
O Plano Piloto continua sendo o óasis do DF e as regiões que o rodeiam, cada vez mais charmosas e equipadas de empreendimentos com infra-estrutura total de lazer, chamam atenção dos clientes.
Para dar mais consistência qualitativa a esta matéria, entrevistamos os executivos das principais imobiliárias do DF que vendem imóveis na planta, pois estes detêm as informações das vendas, já que estas transações não são controladas pelos cartórios, os atos de registros somente ocorrem quando da entrega das chaves e da transferência definitiva da propriedade da construtora para o adquirente, mediante lavratura de escritura pública de compra e venda, e posteriormente registro no cartório de registro de imóveis da área de competência.
De acordo com estes executivos, os valores dos imóveis continuam valorizando, contudo, desde 2010, quando do estouro da caixa de pandora e até os dias atuais, os problemas que as construtoras vêem enfrentando estão localizados principalmente, ou quase que totalmente, nas “novas” exigências burocráticas governamentais: EIV (Estudo de Impacto Ambiental), RIT (Relatório de Impacto de Trânsito), PDOT (Plano Diretor de Ordenamento Territorial) e do MP (Ministério Público). Como muitas informações são “novas”, as interpretações são contraditórias de cada parte, tornando muito difícil ou muitas vezes impossível se fazer um estudo de viabilidade econômica de um terreno a ser edificado.
Dificuldade de aprovação
Hoje, para se aprovar um projeto, leva-se mais de um ano e seis meses, quando no passado recente levava-se no máximo seis meses. A dificuldade está tão grande e as informações tão inseguras que várias construtoras que só prestigiavam o DF estão embarcando em outros estados.
Temos casos de construtoras que não conseguem lançar há mais de dois anos, daí não haver outra alternativa senão procurar outros mercados, pois os custos operacionais continuam os mesmos. Estamos hoje em 2011 com o mesmo número de lançamentos de 2008, quando somente se tinha Águas Claras como oportunidade efetiva de oferta de terreno, sendo que desde 2009 as ofertas de terreno e, consequentemente, lançamentos estão em tese em diversas regiões, só que não se consegue mais lançar por causa da burocracia ou, simplesmente, por insegurança dos empresários.
Ou seja, em 2009 o DF ocupou o 2º lugar como maior mercado de vendas de imóveis do Brasil. Esta posição se manteve em 2010 e agora em 2011 corremos sério risco de perder este posto para o Rio de Janeiro e até para Salvador.
Imóveis Prontos
Os imóveis prontos com uma amostragem bem maior (55.318), quase quatro vezes superior aos imóveis na planta (15.080), nos dão noção praticamente de todo do mercado imobiliário do DF.
Assim, nestes últimos 12 meses, os imóveis prontos valorizaram em média 19,42% e os que mais se valorizaram foram:
Apartamento de 2 Quartos no Sudoeste
42,86% ( 3,33% nos 3 últimos meses)
Casa de 3 Quartos no Cruzeiro
39,71% ( 4,79% nos 3 últimos meses)
Apartamento de 2 Quartos na Ceilândia
34,81% ( 7,11% nos 3 últimos meses)
Sala na Asa Sul
34,78% ( 3,03% nos 3 últimos meses)
Apartamento de 1 Quarto na Asa Sul
34,69% (8,33% nos 3 últimos meses)
Como o imóvel pronto é um produto, digamos, para consumo imediato e o universo de pessoas que compram imóveis para morar é muito maior que os que compram para investir, vê-se uma maior valorização nos imóveis residenciais. Mas os investidores com foco no aluguel não ficam para trás. Novamente, os imóveis mais buscados para este fim estão são os 4º e 5º mais valorizados.
As menores valorizações foram:
Apartamento de 3 quartos no Riacho Fundo
1,08% ( 3,19% nos 3 últimos meses)
Apartamento de 2 quartos no Riacho Fundo
5,41% ( -2,52% nos 3 últimos meses)
Apart-Hotel na Asa Sul
5,60% ( 30,30% nos 3 últimos meses)
Apartamento de 2 quartos na Asa Sul
7,87% (10,42% nos 3 últimos meses)
Apartamento de 3 quartos na Ceilândia
8,15% ( 2,24% nos 3 últimos meses)
Ou seja, das 59 estratificações pesquisadas, 57 ficaram acima dos rendimentos da Caderneta de Poupança e apenas 3 ficaram abaixo. Destes 3, observa-se em 1 deles (Apart-Hotel na Asa Sul) um forte tendência de valorização, já que nos últimos três meses estes valorizaram 30,30%. Demonstrando, novamente e de forma clara que imóvel é um bom investimento, ou talvez o melhor investimento do momento.
Os valores de metros quadrados mais elevados, nos três últimos meses, são:
Sala na Asa Norte
R$10.882,35 (valor mediano)
Apartamento de 4 Quartos no Sudoeste
R$10.193,55 (valor mediano)
Apart-hotel na Asa Norte
R$ 9.864,86 (valor mediano)
Sala na Asa Sul
R$ 9.714,29 (valor mediano)
Apartamento de 2 Quartos no Sudoeste
R$ 9.687,50 (valor mediano)
Os valores de m² mais baratos, nos três últimos meses, são:
Casa de 3 Quartos no Recanto das Emas
R$ 1.465,52 (valor mediano)
Casa de 2 Quartos no Recanto das Emas
R$ 1.465,52 (valor mediano)
Casa de 4 Quartos em Sobradinho
R$ 1.662,96 (valor mediano)
Casa de 3 Quartos em Samambaia
R$ 1.704,76 (valor mediano)
Casa de 3 Quartos no Gama
R$ 1.764,71 (valor mediano)
Diferentemente dos imóveis na planta, os quais, basicamente, só é possível acompanhar os apartamentos e salas, os imóveis prontos acompanha-se quase todas as tipologias em basicamente quase todas as regiões do Distrito Federal.
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