Bolha Imobiliária: artigos equivocados sustentam a crença
Um artigo publicado pelo economista Luciano D'Agostini está sendo divulgado em alguns blogs como um desmentido da reportagem da Revista Exame que afirma que não há Bolha Imobiliária no mercado brasileiro. Diz-se que "a partir de informações e dados incontestáveis", o citado economista estaria provando que há uma bolha de preços no mercado imobiliário brasileiro.
Antes de mais nada é importante observar que o artigo de Luciano D'Agostini não poderia "desmentir" a reportagem da Exame pelo fato de que ele foi publicado no dia 26/01/2012, portanto, quase um mês antes da reportagem da revista Exame sobre o mercado imobiliário brasileiro chegar às bancas.
Além disso, é forçoso observar que o artigo de D'Agostini é um monumental equívoco do ponto de vista econômico, pois o único argumento técnico usado pelo autor para sustentar que há uma bolha no mercado imobiliário é um gráfico comparativo da renda per-capita versus preços dos imóveis, evidenciando que, como os preços subiram além da renda per-capita, então se concluí que "há uma bolha no mercado imobiliário".
Esse tipo de argumento colocado por D'Agostini evidencia que ele tem pouca familiaridade com os estudos acadêmicos sobre o mercado imobiliário. Conforme mostramos em nosso artigo "O que explica a valorização nos preços dos imóveis no Brasil?", existem dois estudos econômicos sobre o assunto. O primeiro é um paper dos economistas Karl E. Case e Robert J. Shiller - "THE BEHAVIOR OF HOME BUYERS IN BOOM AND POST-BOOM MARKETS ", e outro "Explaining changes in house prices", elaborado pelo economista Gregory D Sutton para o BIS.
Em resumo tais estudos acadêmicos sustentam que o preço dos imóveis é influenciado por quatro fatores principais: PIB, nível de taxas de juros, valorização da Bolsa de Valores e notícias sobre o mercado imobiliário. Além disso, em todos esses estudos não há qualquer evidência econômica que sustente uma correlação entre preços de imóveis e renda per capita.
Só isso já evidencia a falácia teórica sobre a qual foi construído o artigo de D'Agostini, que é de onde derivam todos os demais equívocos colocados no artigo. Ao sustentar a ideia de uma bolha de preços única e exclusivamente por comportamento diferenciado entre renda per-capita e preço, ele se esquece de incorporar em sua análise várias outras variáveis, como a renda agregada, que evoluiu muito mais que a renda per-capita, e também a mudança nos prazos médios (que foram estendidos de 10 para 30 anos) e também das taxas de juros aplicadas aos financiamentos imobiliários (que caíram da faixa de 18% a.a para algo entre 8 e 9% a.a).
Concluindo, o artigo "A Bolha Imobiliária no Brasil está mais do que formada e entramos na Fase Paradigma de Preços" tem uma única premissa técnica: a de que o principal driver dos preços dos imóveis é a renda per-capita. O problema é que essa premissa é errada, fazendo com que todo o artigo seja equivocado, o que nos deixa na situação de continuar a aguardar algum argumento menos falacioso que sustente uma suposta bolha imobiliária no Brasil. Este blog, como todos sabem, defende a tese de que não há qualquer bolha de preços imobiliários no Brasil.
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