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  #141  
Old Posted Feb 20, 2012, 2:21 PM
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A mais recente edição da revista Exame chegou às bancas com uma reportagem com título sensacionalista na capa: "Imóveis - Um mercado sob suspeita". Isso foi o suficiente para que em diversos sites de Internet que acreditam na existência de uma bolha imobiliária no mercado brasileiro dessem como fato consumado a grande mídia admitindo a existência desse fenômeno na economia brasileira.



A leitura da reportagem, porém, joga um balde de água fria nesse pessoal. A reportagem da Exame traça um histórico do que aconteceu com as principais empresas do setor de construção civil no Brasil desde que virou moda a abertura de capital na Bolsa de Valores.

A primeira parte da reportagem mostra os motivos pelos quais o setor de construção civil em 2011 foi muito penalizado no mercado financeiro a despeito das condições extremamente favoráveis a tais empresas na economia real: preços em elevação, disponibilidade de crédito e incentivos governamentais.

A reportagem conclui que as empresas adotaram uma estratégia de crescimento rápido após a abertura de capital, sem muito cuidado com custos e planejamento. Um caso emblemático é o da GAFISA, que comprou a Tenda Engenharia - empresa especializada em "baixa renda" - e depois descobriu que essa empresa era um grande problema, pois os critérios adotados para a venda eram bastante "flexíveis".

Hoje a GAFISA precisa cancelar mais de 2.000 empreendimentos da Tenda Engenharia e o custo dessa operação é de estimados R$ 200 milhões de reais. Outra com problemas similares, porém de dimensões menores, é a TRISUL, que também tentou embarcar no mercado de baixa renda e o resultado não foi muito positivo.

Esses erros levaram muitas construtoras brasileiras a enfrentar problemas de financiamento de suas obras, gerando desconfianças no mercado financeiro e, consequentemente, uma punição em termos de valor de mercado.

Entretanto, a reportagem da EXAME mostra como tais empresas já estão lidando com tais problemas desde 2011 e entram em 2012 com uma estratégia completamente diferente. Ao invés da meta de crescimento acelerado, meta de entrega das obras atuais, recomposição de caixa, e volta à lucratividade. O resultado é a valorização na Bolsa de Valores desde o início de 2012.

Outro ponto abordado na reportagem da EXAME é sobre a famigerada "Bolha Imobiliária". A revista aponta argumentos que justificam os atuais níveis de preços dos imóveis e afirma categoricamente que não existem preços artificiais (bolha) no mercado imobiliário brasileiro.

Enfim, este blog está entre os que não acreditam na existência de Bolha Imobiliária e os motivos são simples: ao longo dos últimos cinco anos vimos uma elevação da renda média do brasileiro, uma maior disponibilidade de crédito para compra de imóveis. Apesar disso, a relação crédito imobiliário/PIB ainda é muito baixa na economia brasileira.

Além disso, especular com imóveis é muito caro no Brasil, pois a concessão de financiamentos é rigorosa e mesmo os apartamentos na planta exigem aportes significativos - o que, por si só, já afasta os aventureiros e deixa o nível de investidores em níveis saudáveis.

Como se não bastasse, tanto São Paulo quanto Rio de Janeiro apresentaram ganhos de arrecadação do ITBI em 2011 frente a 2010 da ordem de 19% no Rio e 18% em São Paulo, mostrando que os preços atuais são sustentáveis.

Concluindo: os preços dos imóveis no Brasil estão elevados? Sim, mas isso não significa que há uma bolha imobiliária no mercado e muito menos que esses preços irão baixar. Na realidade, a tendência é a de que continuem a subir em 2012 respondendo aos fatores de valorização que são expansão do PIB, redução dos juros e valorização das Bolsas de Valores.

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  #142  
Old Posted Feb 27, 2012, 10:35 PM
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Pesquisa: País tem 2ª maior valorização imobiliária do mundo


O Brasil registrou a segunda maior valorização imobiliária nominal (sem o desconto da inflação no período) em 2011 ante o ano anterior, 27,82%, segundo pesquisa realizada pela Global Property Guide. A Índia ficou no topo da lista, com elevação dos preços dos imóveis de 35,77%. O levantamento, que considera uma cidade de cada país, destaca que Nova Délhi e São Paulo registram aquecimento no setor mesmo enquanto no resto do mundo o cenário é de arrefecimento.

Entre os 35 países pesquisados, 22 verificaram queda nos preços dos imóveis, enquanto apenas 13 obtiveram elevação. No quarto trimestre de 2011, o enfraquecimento do setor é ainda mais evidente, já que apenas 10 países mostraram valorização dos imóveis, contra 25 nações em que o valor recuou. Já São Paulo e Nova Délhi, mesmo no quarto trimestre, tiveram valorização imobiliária de 3,93% e 6,62% (já descontada a inflação).

Mesmo no ranking em que a valorização já está descontada da inflação, Índia e Brasil lideram, com 25,26% e 19,79% de crescimento no valor dos imóveis, respectivamente. Por outro lado, Irlanda, com desvalorização de 18,08%, e Polônia, com recuo de 10,55%, são os últimos da lista.

Nos Estados Unidos, onde a crise econômica de 2008 teve início, no setor imobiliário, os preços do setor caíram 5,54% em 2011, mas registraram elevação de 0,06% no último trimestre do ano passado.

















http://not.economia.terra.com.br/not...1_TRR_80912293
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  #143  
Old Posted Feb 29, 2012, 3:01 AM
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Incorporadora dos EUA chega ao Brasil com R$ 1 bi para investir

Related Brasil terá time brasileiro e irá concorrer com Cyrela e PDG Realty


Related Brasil: aposta é estar entre as três maiores do país em três anos (Antônio Milena/AE)

Com o plano de investir 1 bilhão de dólares em três anos, a incorporadora Related Brasil anunciou sua chegada ao país com uma meta ambiciosa: estar entre as maiores empresas do setor neste mesmo prazo. Criada a partir das incorporadoras norte-americanas The Related Group e Related Companies, a nova empresa começa a dar os passos iniciais em território brasileiro com a estimativa de destinar 120 milhões de dólares aos primeiros projetos, que devem ser lançados em cerca de três meses.

"A intenção é estar entre as maiores empresas (incorporadoras) em três anos", disse o presidente-executivo da Related Brasil, Daniel Citron, que foi presidente no Brasil da gestora de investimentos imobiliários de alto padrão Tishman Speyer. Entre as maiores construtoras e incorporadoras do país estão a PDG Realty e Cyrela Brazil Realty.

Segundo Citron, o aporte de 1 bilhão de dólares - formado por recursos próprios e de terceiros- deve se converter em Valor Geral de Vendas (VGV) entre três e quatro vezes maior até 2014. Este ano, a empresa deve ter de três a quatro projetos no país. "De todas as possibilidades que olhamos, o país com maior potencial de crescimento nas próximas duas ou três décadas é o Brasil", afirmou o cubano Jorge Pérez, um dos sócios da Related Brasil.

O Related Group, fundado em Miami por Pérez, e a Related Companies, criada por Stephen Ross em Nova York, estão entre as maiores incorporadoras dos EUA, com portfólio combinado de cerca de 20 bilhões de dólares. Ross também é sócio da Related Brasil. "Vemos (no Brasil) muitas das características encontradas nos Estados Unidos anos atrás", acrescentou. Para atingir a meta de alcançar o topo do setor, a Related considera parcerias e até mesmo aquisições.

Com posicionamento nos padrões de renda médio e alto, a nova empresa ainda não formou um banco de terrenos e está negociando áreas para empreendimentos nos segmentos residencial, comercial (venda e locação), hoteleiro e projetos de desenvolvimento urbano.

Time brasileiro - Os sócios da Related Brasil se apoiam no argumento dela ser a única incorporadora de origem totalmente norte-americana a investir no país por meio da criação de uma empresa nacional. Com escritório sediado na região da avenida Faria Lima, em São Paulo, Citron está cuidando atualmente de compor a diretoria da companhia, que será composta por brasileiros. "Não queremos saber mais que os brasileiros... vamos trazer conhecimento. Estamos falando com empresas aqui, queremos firmar parcerias e ser uma empresa brasileira, não apenas ter um ou dois projetos", disse Pérez.

Ele acrescentou que o grupo vem negociando parcerias em projetos com "grandes empresas" no Brasil, principalmente parcerias regionais. A Related também recorrerá a parceiros por não ter construtora própria. Embora não descarte operar em cidades carentes de terrenos como São Paulo e Rio de Janeiro, o comando da companhia está de olho na região Nordeste. "É mais fácil entrar onde os preços não subiram tanto, onde existe mais área disponível... o Nordeste oferece mais possibilidades", disse Citron.

Inicialmente, a Related Brasil deve ter participação pequena nas operações do grupo norte-americano, mas a fatia tende a aumentar gradualmente e se tornar parte relevante, segundo Pérez. Embora a companhia tenha projetos isolados em outros países da América Latina, como México, Colômbia e Uruguai, o executivo ressaltou que o Brasil será "foco de atenção" do grupo agora.

'Bolha' de preços - Sob a sombra da possibilidade de formação de uma bolha imobiliária no Brasil, Pérez disse estar sempre preocupado, sobretudo se considerados os preços em cidades como São Paulo e Rio de Janeiro, quando comparados a Miami, por exemplo."A preocupação é se os preços estão altos porque a demanda é alta e se a demanda cair eles vão cair também", afirmou, ponderando que o Brasil tem a seu favor o aumento de renda da população e a migração de classes.

"Diferentemente dos EUA e da Europa, a classe com maior poder de compra está crescendo de forma muito mais forte, suportando o mercado", assinalou.

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  #144  
Old Posted Feb 29, 2012, 1:44 PM
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Reportagem da Exame não nenhum fundamento para falar que não existe uma bolha, até mesmo porque, uma kitinete em Brasília ser mais cara do que um loft em Nova York é coisa mas natural possivel né fulllgencio... PIADA DA REVISTA EXAME.
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  #145  
Old Posted Feb 29, 2012, 2:02 PM
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Bolha Imobiliária está descartada segundo reportagem do jornal Valor Econômico

A forte valorização dos imóveis no Brasil levou a inevitáveis questionamentos: estamos no meio de uma bolha? Os valores recuarão? Ainda vale a pena comprar para morar ou para investir? Nos 12 meses encerrados em janeiro, os preços médios do metro quadrado no país aumentaram 25,5%, segundo o Índice FipeZap. Essa, porém, foi a média. No Rio de Janeiro, a alta foi de 32,9%, enquanto em São Paulo, de 26,4%, e no Recife, de 34,2%. Observando um período maior - desde janeiro de 2008 - as valorizações são grandes: 158,7% no Rio de Janeiro e 126,5% em São Paulo, por exemplo.



Os percentuais podem assustar em especial aqueles que estão pensando em adquirir um imóvel, mas o presidente do Secovi-SP, Claudio Bernardes, é enfático: "Não existe bolha. Não há mais muito espaço para os valores dos imóveis subirem muito nem caírem", diz.



Um dos dados que refutam a existência de uma bolha é o crédito imobiliário como participação do Produto Interno Bruto (PIB) no Brasil, de 4,7% (dado de dezembro de 2011), distante do que se observa em pares emergentes ou em nações mais ricas, de acordo com estudo da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip).

Em 1990, o Nobel de Economia Joseph Stiglitz definiu o termo "bolha" da seguinte maneira: "Se a razão pela qual o preço é alto hoje decorre apenas da crença dos investidores ou compradores de que o valor de venda será maior amanhã - quando os fundamentos não parecem justificar tal preço - então uma bolha existe".

Quando o assunto entra em pauta, é inevitável a lembrança do caso americano. Um estudo realizado pela MB Associados para a Abecip pondera que os EUA contam com particularidades, como a falta de "amarras regulatórias". Isso fez, por exemplo, com que as pessoas tivessem mais informações sobre sua condição financeira do que os bancos. Há ainda os problemas enfrentados depois de 2001, que levaram o Federal Reserve (Fed, o banco central americano) a uma política de taxas de juros baixas. Não é o caso do Brasil.

Para Bernardes, do Secovi-SP, neste ano o aumento dos preços dos imóveis no país deve ficar em linha com o crescimento da economia. Porém, ele ressalta que sua previsão se refere a uma média, uma vez que casas e apartamentos não são commodities e seus preços variam a cada país, estado, cidade e bairro. "Os valores são heterogêneos e dependem da relação entre oferta e demanda", diz. "Normalmente, no caso de São Paulo, bairros já valorizados têm um potencial de apreciação menor, enquanto localidades em desenvolvimento podem ainda passar por um boom nos preços, como Vila Leopoldina e Campo Grande."

Novas estações de metrô, shopping centers e supermercados tendem a valorizar os bairros, explica a diretora comercial da Lello Imóveis, Roseli Hernandes. Há ainda regiões que estão passando por uma modernização, levando ao aumento nos preços. "Este é o caso da Mooca, na zona leste de São Paulo, que antes tinha muitos galpões e imóveis comerciais e agora está recebendo novos empreendimentos", exemplifica. Entre 2009 e 2011, os imóveis da Mooca ficaram em média 80% mais caros, mas houve casos em que a valorização chegou a 175%, conforme levantamento da Lello Imóveis. Roseli opina que os preços dos imóveis da região podem continuar subindo nos próximos anos. Por outro lado, em localidades em que os valores já aumentaram demais, devem ficar estáveis ou registrar variação menor.

Na cidade do Rio de Janeiro, o vice-presidente da Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário (Ademi), Rubem Vasconcelos, avalia que o custo do metro quadrado deve seguir avançando, devido à demanda crescente. "Há alguns fatores contribuindo para isso: a ocupação das favelas por forças de segurança e os eventos esportivos, a Copa do Mundo e a Olimpíada", diz. "A cidade está recebendo obras de melhoria na infraestrutura urbana e o mercado imobiliário está acompanhando."

Vasconcelos também não acredita em uma bolha. "No Rio, os valores irão seguir em alta por pelo menos mais cinco anos e depois podem estagnar", avalia. Para Roseli, da Lello, o declínio dos preços também está "fora de cogitação". Essa perspectiva corrobora a pesquisa da Associação de Investidores Estrangeiros no Setor Imobiliário (Afire, em inglês), que mostrou que o Brasil é o segundo país com maior potencial de valorização em 2012, perdendo apenas para os EUA. Em terceiro lugar, está a China. Na edição anterior do estudo, o Brasil tinha ficado na quarta posição. Os respondentes do estudo são de 21 países e possuem mais de US$ 874 bilhões em ativos do setor imobiliário.

Roseli opina que investir em imóveis pode ser uma boa opção, mas para quem tem um horizonte de, no mínimo, três anos. Os imóveis não são ativos líquidos, que são vendidos facilmente da noite para o dia. Além disso, é preciso tomar alguns cuidados, como analisar a tendência de valorização do bairro, o que pode ser feito com a ajuda de um consultor imobiliário.

Já quem acredita ser melhor morar de aluguel e economizar para futuramente comprar um imóvel à vista precisa colocar na conta uma questão: em primeiro lugar, não dá para saber o quanto um imóvel vai se valorizar; depois, pode demorar décadas para que o objetivo seja concretizado, diz o professor de Finanças da FIA-USP, Keyler Carvalho Rocha. Existe, porém, outra possibilidade: "Os preços também podem recuar, por exemplo, se o país passar uma crise econômica", completa.

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  #146  
Old Posted Feb 29, 2012, 2:13 PM
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Outro jornal falando besteiras. Tanto que a matéria está equivocada, que não pesquisou Brasília né. Tem gente que não está conseguindo vender o Agío que recebia antes. Se isso não é um claro indicio de Bolha, eu não sei o que é.

Igualzinho o Cullinan, aonde dezenas de corretores compraram sem ter condições de comprar, para depois esperar a pseudo valorização, para poder vender o agío, tem gente com a corda no pescoço e até agora não conseguiu vender o agío, detalhe, 60% do empreendimento fora vendido para ganhar no agío. E o Despero está começando a bater...
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  #147  
Old Posted Feb 29, 2012, 2:18 PM
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Originally Posted by pesquisadorbrazil View Post
Outro jornal falando besteiras. Tanto que a matéria está equivocada, que não pesquisou Brasília né. Tem gente que não está conseguindo vender o Agío que recebia antes. Se isso não é um claro indicio de Bolha, eu não sei o que é.

Igualzinho o Cullinan, aonde dezenas de corretores compraram sem ter condições de comprar, para depois esperar a pseudo valorização, para poder vender o agío, tem gente com a corda no pescoço e até agora não conseguiu vender o agío, detalhe, 60% do empreendimento fora vendido para ganhar no agío. E o Despero está começando a bater...
Não dá para estrapolar o que acontece em 1 empreendimento específico para todo o mercado. Em BSB há um quadro de estagnação de preços, decorrente de falta de aumento de funcionários públicos e paralisação de contratações. Mas isso não significa bolha.

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Reportagem da Exame não nenhum fundamento para falar que não existe uma bolha, até mesmo porque, uma kitinete em Brasília ser mais cara do que um loft em Nova York é coisa mas natural possivel né fulllgencio... PIADA DA REVISTA EXAME.
Kit em BSB mais barato que logt em NY? Onde isso? Em Manhattan que não é...
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  #148  
Old Posted Feb 29, 2012, 2:25 PM
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Não dá para estrapolar o que acontece em 1 empreendimento específico para todo o mercado. Em BSB há um quadro de estagnação de preços, decorrente de falta de aumento de funcionários públicos e paralisação de contratações. Mas isso não significa bolha.



Kit em BSB mais barato que logt em NY? Onde isso? Em Manhattan que não é...
Uai tem que se inteirar a respeito dos preços, pois tem brasiliense vendendo kit aqui e comprando loft em Nova York.

E outra, a bolha imobiliária em Brasília é generalizada. E pior, quem disse que funcionário público que é comprador preferencial em Brasília de imovéis? Detalhe, essa parte foi desmascarada recentemente.

Funcionário Público não tem FGTS, então qual banco vai banca-lo? Essa eu quero ver, mas não vou entrar em polêmica. Mas que Antigamente Brasília era a 2a em VGV, hoje caiu para 5a no Brasil. Tudo graças a famosa bolha imobiliária que ninguem aceita que exista aqui.
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  #149  
Old Posted Feb 29, 2012, 6:39 PM
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Bolha Imobiliária: artigos equivocados sustentam a crença

Um artigo publicado pelo economista Luciano D'Agostini está sendo divulgado em alguns blogs como um desmentido da reportagem da Revista Exame que afirma que não há Bolha Imobiliária no mercado brasileiro. Diz-se que "a partir de informações e dados incontestáveis", o citado economista estaria provando que há uma bolha de preços no mercado imobiliário brasileiro.



Antes de mais nada é importante observar que o artigo de Luciano D'Agostini não poderia "desmentir" a reportagem da Exame pelo fato de que ele foi publicado no dia 26/01/2012, portanto, quase um mês antes da reportagem da revista Exame sobre o mercado imobiliário brasileiro chegar às bancas.

Além disso, é forçoso observar que o artigo de D'Agostini é um monumental equívoco do ponto de vista econômico, pois o único argumento técnico usado pelo autor para sustentar que há uma bolha no mercado imobiliário é um gráfico comparativo da renda per-capita versus preços dos imóveis, evidenciando que, como os preços subiram além da renda per-capita, então se concluí que "há uma bolha no mercado imobiliário".

Esse tipo de argumento colocado por D'Agostini evidencia que ele tem pouca familiaridade com os estudos acadêmicos sobre o mercado imobiliário. Conforme mostramos em nosso artigo "O que explica a valorização nos preços dos imóveis no Brasil?", existem dois estudos econômicos sobre o assunto. O primeiro é um paper dos economistas Karl E. Case e Robert J. Shiller - "THE BEHAVIOR OF HOME BUYERS IN BOOM AND POST-BOOM MARKETS ", e outro "Explaining changes in house prices", elaborado pelo economista Gregory D Sutton para o BIS.

Em resumo tais estudos acadêmicos sustentam que o preço dos imóveis é influenciado por quatro fatores principais: PIB, nível de taxas de juros, valorização da Bolsa de Valores e notícias sobre o mercado imobiliário. Além disso, em todos esses estudos não há qualquer evidência econômica que sustente uma correlação entre preços de imóveis e renda per capita.

Só isso já evidencia a falácia teórica sobre a qual foi construído o artigo de D'Agostini, que é de onde derivam todos os demais equívocos colocados no artigo. Ao sustentar a ideia de uma bolha de preços única e exclusivamente por comportamento diferenciado entre renda per-capita e preço, ele se esquece de incorporar em sua análise várias outras variáveis, como a renda agregada, que evoluiu muito mais que a renda per-capita, e também a mudança nos prazos médios (que foram estendidos de 10 para 30 anos) e também das taxas de juros aplicadas aos financiamentos imobiliários (que caíram da faixa de 18% a.a para algo entre 8 e 9% a.a).

Concluindo, o artigo "A Bolha Imobiliária no Brasil está mais do que formada e entramos na Fase Paradigma de Preços" tem uma única premissa técnica: a de que o principal driver dos preços dos imóveis é a renda per-capita. O problema é que essa premissa é errada, fazendo com que todo o artigo seja equivocado, o que nos deixa na situação de continuar a aguardar algum argumento menos falacioso que sustente uma suposta bolha imobiliária no Brasil. Este blog, como todos sabem, defende a tese de que não há qualquer bolha de preços imobiliários no Brasil.

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  #150  
Old Posted Mar 1, 2012, 9:02 PM
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A midia é pervesa né, só os bobos para acreditar que as revistas estão com razão, e esquecem os bobos, quem financiam as revistas, com a compra de espaços publicitários? Então, NUNCA as revistas vão falar mal dos seus principais PATROCINADORES, pois se fizerem isso, estarão matando a GALINHA DOS OVOS DE OURO.
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  #151  
Old Posted Mar 2, 2012, 1:41 AM
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Crédito imobiliário da Caixa cresce 30,5% no bimestre

A Caixa Econômica Federal concedeu mais de R$ 12 bilhões em crédito imobiliário em janeiro e fevereiro, até terça-feira, um crescimento de 30,5% em relação ao mesmo período do ano passado. Em 2012, a expectativa da Caixa é de ultrapassar R$ 90 bilhões de financiamento em crédito imobiliário.
Apenas em janeiro, a Caixa destinou à habitação R$ 2,7 bilhões oriundos da poupança, equivalente a uma participação de mercado de 46,5% nesta modalidade. A fatia um ano antes era de 32,3%. A Caixa não pode informar o volume de fevereiro separadamente.

Continua em Fonte

Isso porque, segundo alguns, o mercado está "travado", vendas "estagnadas", "stands às moscas", "vendedores e corretores desesperados"....imagina se o mercado estivesse bombando...
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  #152  
Old Posted Mar 2, 2012, 1:05 PM
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Imóveis em atraso: da planta à Justiça



Comprar um apartamento na planta e esperar algum tempo até que seja entregue pela construtora é normal. O problema é quando a espera se prolonga por meses, ou até anos, além do prazo prometido. Este é o principal motivo do aumento de 30% nas queixas na Justiça contra as empreendedoras, no Estado.

As reclamações extra-judiciais contra construtoras cresceram 52%
A estimativa, feita pela Associação dos Mutuários de São Paulo e Adjacências (Amspa) revela também que, em 2011, as queixas contra as construtoras subiram 52% em relação ao ano anterior.

De janeiro a dezembro do ano passado, foram registradas 436 reclamações. Dessas, 30%, ou 145, acabaram na Justiça. Na comparação com 2010, o índice é 52% maior entre as queixas e 30% nas ações judiciais.

E Santos, que vive o boom imobiliário, sabe bem o que é isso. De fevereiro de 2007 a abril de 2011, das 20.299 unidades lançadas na Baixada Santista, 10.781 estão na Cidade.

Entre os problemas, atrasos nas obras, defeitos na construção, cobrança de juros e taxas abusivas como o Serviço de Assessoria Técnica Imobiliária (Sati) são os que mais recebem reclamações.

O advogado especialista em direito imobiliário Antonio Sérgio Aquino Ribeiro reconhece a grande procura pela Justiça.

Nesse cenário, a saída de algumas empresas é costurar acordos. Segundo o advogado, na maioria dos casos, os acertos não são rentáveis para os compradores. Assim, a recomendação é ir a juízo.

Foi o que fez a escrevente de cartório Priscilla Tabet Lima. Ela comprou um apartamento, entregue mais de um ano após o prazo estipulado. Se não bastasse esse problema, o apartamento não tinha as características que ela solicitou. “Na hora da compra, deixei claro que não queria a vista para o cais. Quando soube, a minha unidade era virada para esse lado”, revela.

A confusão foi tanta que a escrevente perdeu o gosto pelo apartamento e resolveu vendê-lo. Aí, surgiu outro problema: o empreendimento não foi entregue com todos os itens de lazer e conforto – o que dificulta a venda do imóvel.

“Só um elevador funciona, a piscina foi construída no lugar errado. Até a entrada do prédio mudou de rua”, afirma.

Valorização

Por incrível que pareça, mesmo com os problemas, o empreendimento está cada vez mais valorizado. O apartamento, comprado por R$ 310 mil, agora custa R$ 420 mil.

Isto reflete o aumento de 48% no preço dos imóveis na região. Para se ter uma ideia, o valor do metro quadrado de um apartamento de quatro dormitórios chega a custar R$ 5,5 mil.

Quanto maior o empreendimento, mais profunda é a dor de cabeça do comprador. O assistente de planejamento Diogo Luiz Bonini tenta uma indenização por danos materiais e morais, após a demora de mais de um ano na entrega do apartamento.

Ele teve o casamento adiado e mesmo assim não conseguiu ir para a nova casa após a lua-de-mel. Foi obrigado a alugar um apartamento e arcar com uma despesa mensal de R$ 2,2 mil.

“Tentei acordo, mas fui indicado pela própria empresa a entrar na Justiça. Tive muitos problemas com móveis e pisos, que tive que levar para a casa dos meus pais em São Paulo. Quero tudo que gastei”.

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  #153  
Old Posted Mar 2, 2012, 1:07 PM
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Vale a pena comprar imóvel no Rio?
Leitor quer saber se imóveis continuam a ser um bom negócio ou se valorização já foi longe demais


Leblon: no bairro mais valorizado do Rio, imóveis já chegam a custar 50.000 reais o metro quadrado

Pergunta do internauta: Moro no Rio de Janeiro e a valorização imobiliária aqui foi estrondosa nos últimos anos. Tenho dinheiro para comprar um apartamento à vista, que me serviria como renda. Mas vale a pena comprar o imóvel ou deixo o dinheiro aplicado, visto que a valorização não deve continuar e aplicado, o dinheiro me renderia bem mais do que o aluguel do mesmo?

Como sua preferência é por receber uma renda mensal, sugiro deixar o dinheiro aplicado. Assim, você se protegerá da incerteza do mercado imobiliário, visto que pode existir dificuldade em encontrar um inquilino. A situação embaraçosa pelo qual passa o mercado de imóveis dos EUA e na Espanha mostram outros riscos de se investir neste setor. Assim, para lucrar com imóveis, vai ser necessário cada vez mais dedicação de tempo e estudo.

Não quero parecer pessimista, mas um dos papéis dos economistas é fazer previsões, não é mesmo? Ciclos de alta de preço são, obrigatoriamente, seguidos de baixas – e este ajuste vai atingir o nosso mercado. Mesmo não confiando nas estatísticas deste setor, a alta recente remete à pergunta sobre até quanto o preço vai subir.

Por curiosidade, visite um imóvel que acabou de ser construído, já na etapa de entrega das chaves. Não raro, haverá unidades para venda, o que mostra que a demanda não é mais a mesma dos anos anteriores.

Caso tenha recursos suficientes, é interessante manter uma parte em imóveis, outra em CDB e poupança, fundos e títulos do governo. Afinal de contas, Argentina e a Grécia estão aí para provar que mesmo os governos apresentam risco de não honrarem seus pagamentos. Os bancos Santos e Panamericano, idem.

Ou seja, não existe investimento sem risco. E oportunidade para lucrar com imóveis sempre haverá, desde que você tenha tempo para se dedicar ao setor e adote algumas estratégias mais avançadas, como reformar propriedades depreciadas ou comprar em leilão.

*Luiz Calado é economista, doutorando em finanças sustentáveis e autor dos livros “Imóveis: seu guia para fazer da compra e venda um grande negócio” e “Fundos de investimento: Conheça antes de investir”.

Fonte
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Como comprar um imóvel barato nos EUA

Preços chegam a estar mais de 60% abaixo dos patamares de 2006; imóveis retomados por bancos estão ainda mais baratos


Las Vegas: preços dos imóveis estão mais de 60% abaixo do que em 2006

Os preços dos imóveis nos Estados Unidos estão tão baixos que têm chamado a atenção até de tradicionais investidores da bolsa, como Warren Buffett. O bilionário afirmou nesta semana que, se fosse um investidor do setor imobiliário, compraria algumas centenas de residências nos Estados Unidos. Na carta anual aos acionistas de sua empresa de investimentos, a Berkshire Hathaway, Buffett escreveu que as pessoas podem ter certeza de que “o setor imobiliário vai se recuperar”.

Muitos brasileiros já perceberam isso e têm aproveitado a oportunidade para comprar casas ou apartamentos principalmente em Miami. Mas as oportunidades nos Estados Unidos vão muito além da Flórida. O índice S&P/Case-Shiller, principal referência dos preços dos imóveis no país, aponta que, desde 2006, houve uma desvalorização média de quase 33% nas 20 maiores cidades americanas. Em algumas grandes cidades, os preços caíram mais de 60%, como mostra a tabela abaixo:



Posição

Cidade

Desconto em relação aos preços do final de 2006



1

Las Vegas (Nevada)

60,8%



2

Phoenix (Arizona)

54,0%



3

Miami (Flórida)

51,0%



4

Flórida (Tampa)

45,8%



5

Detroit (Michigan)

42,8%



6

Los Angeles (Califórnia)

40,0%



7

San Francisco (Califórnia)

39,3%



8

San Diego (Califórnia)

36,8%



9

Atlanta (Georgia)

34,9%



10

Chicago (Illinois)

34,2%



A fim da bolha imobiliária fez com que os valores praticados hoje nos Estados Unidos já pareçam muito atrativos quando comparados à média das grandes cidades brasileiras. Segundo uma pesquisa da Associação Nacional dos Corretores, uma residência nos EUA vale em média 154.700 dólares (cerca de 268.000 reais pelo câmbio atual). Com esse dinheiro, já não é fácil encontrar um imóvel bem-localizado em boas condições no Rio de Janeiro ou São Paulo, por exemplo.

O investidor que garimpar oportunidades nos EUA pode se dar ainda melhor. Uma forma de comprar um imóvel barato é escolher uma residência que foi retomada por um banco devido à falta de pagamento do financiamento imobiliário. Desde o início da crise, mais de 4 milhões de inadimplentes perderam seus imóveis nos EUA.

Os imóveis das carteiras dos bancos estão movimentando o mercado. No quarto trimestre de 2011, um em cada quatro imóveis vendidos no país havia sido executado. Em geral, essas residências são leiloadas. Quem paga o maior preço, arremata a unidade.

Nos EUA, a segurança jurídica desse tipo de transação é maior do que no Brasil. Existem até empresa que compram esses imóveis dos bancos e os revendem para brasileiros. Já os leilões realizados no Brasil são mais arriscados porque, na maioria das vezes, o morador inadimplente ainda não foi despejado no dia em que o imóvel é arrematado. Devido à morosidade da Justiça, retirá-lo de lá pode levar meses ou anos.

Mesmo com o aumento da procura por leilões, muitos imóveis ainda não conseguem encontrar compradores. Essas unidades ficam na carteira dos bancos, que esperam um momento mais favorável do mercado para tentar vendê-los. No site RealtyTrac, é possível encontrar centenas de imóveis nesta situação.

O site BusinessInsider.com garimpou oportunidades de compra no estoque do RealtyTrac e descobriu imóveis nessa situação que estão com preços até 57,9% menores do que nas imobiliárias. Trata-se, portanto, de uma forma interessante de comprar imóveis mais baratos em um mercado já deprimido. Veja na tabela abaixo em quais regiões metropolitanas estão as melhores ofertas:



Local

Desconto médio

Valor médio dos imóveis



Milwaukee-Waukesha-West Allis

57,90%

US$ 77.592



Philadelphia-Camden-Wilmington

52,52%

US$ 109.878



Boston-Cambridge-Quincy

50,92%

US$ 181.149



Chicago-Naperville-Joliet

49,71%

US$ 118.278



Atlanta-Sandy Springs-Marietta

48,12%

US$ 95.321



Des Moines-West Des Moines

46,36%

Us$ 88.393



Cincinnati-Middletown

42,43%

US$ 81.065



Seattle-Tacoma-Bellevue

40,27%

US$ 193.993



Nashville-Davidson--Murfreesboro--Franklin

38,71%

US$ 124.384



Minneapolis-St. Paul-Bloomington

31,01%

US$ 139.642




Outra vantagem interessante de comprar um imóvel nos EUA são os juros dos financiamentos. Os empréstimos imobiliários para pagamento em 30 anos embutem uma taxa fixa média de 3,87% ao ano. Isso quer dizer que mesmo quem tem o dinheiro no bolso para realizar a aquisição à vista pode deixar os recursos aplicados em títulos públicos do governo brasileiro e usar os juros recebidos para pagar as prestações nos EUA, botando parte dos lucros no bolso. É importante lembrar que nesse caso há um risco cambial.


Quem está interessado em comprar um imóvel nos Estados Unidos deve se lembrar que, apesar dos preços atrativos, será necessário arcar com outros custos. Quem não viaja regularmente a trabalho para cidades americanas terá de comprar uma passagem sempre que quiser aproveitar o conforto da residência no exterior. Além disso, brasileiros precisam tirar visto para ingressar no país.

O principal empecilho, no entanto, são as regras para a transmissão de herança. Quando o proprietário de um imóvel nos EUA morre, quase a metade do valor do bem é arrecadado pelo governo americano por meio de um imposto sobre os bens de ente falecido. O que muitos brasileiros costumam fazer é abrir uma empresa em um terceiro país e comprar o imóvel por meio dessa companhia. Dessa forma, o comprador consegue fugir da tributação sobre o espólio.

Outro detalhe importante é que quem compra imóvel nos EUA também terá de entregar ao Banco Central uma declaração anual de bens no exterior. Obrigatória para todo brasileiro que possui mais de 100.000 dólares lá fora, a declaração é apenas informativa e não envolve custos - só será necessário pagar uma multa em caso de omissão ou prestação de informações incorretas.

Em relação à documentação do imóvel, a burocracia será parecida com a brasileira. É necessário pagar pela escritura e pela transferência do documento do imóvel. As despesas seguintes também são semelhantes: condomínio, manutenção, seguro e o equivalente ao IPTU (o imposto municipal que serve para custear iluminação pública, segurança, manutenção das vias, etc.). Se o apartamento for posteriormente alugado, a renda obtida fica sujeita a uma tributação anual. Em caso de revenda do imóvel no futuro, será necessário pagar impostos sobre o ganho de capital.









http://exame.abril.com.br/seu-dinhei...barato-nos-eua
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  #155  
Old Posted Mar 6, 2012, 2:58 PM
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Venda de imóveis novos em SP cai 21% e é a menor desde 2005

A venda de imóveis novos residenciais na capital paulista somou 28,3 mil unidades em 2011, com retração de 21,2% ante o ano anterior, de acordo com os dados divulgados nesta terça-feira pelo Secovi (Sindicato da Habitação) de São Paulo. A quantidade é a menor desde 2005 (23,8 mil) e foi a mesma registrada em 2006.

As moradias de dois e três dormitórios responderam por 77% das vendas. "2010 foi um ano de crescimento exuberante. É completamente fora da curva", afirmou Celso Petrucci, economista-chefe da entidade, tentando minimizar o impacto da redução.

Já a quantidade de lançamentos, contabilizada pela Embraesp (Empresa Brasileira de Estudos sobre o Patrimônio), registrou queda de 1,3% no mesmo comparativo, totalizando 37,7 mil moradias postas à venda no ano passado.

O único crescimento (54%) foi registrado nas unidades de um dormitório, que atingiram 6,6 mil unidades.

Os imóveis com valor acima de R$ 500 mil representaram 18,4% dos lançamentos em 2009, 25,8% em 2010 e chegaram a 28,2% no ano passado, considerando o valor corrigido pelo INCC (Índice Nacional de Custo da Construção).

Vale lembrar que o dinheiro do trabalhador depositado na conta do FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço) só pode ser utilizado na compra de unidades até esse patamar. Para atrair mais clientes, com o aumento do poder de compra do consumidor, os bancos negociam a elevação desse número com o governo federal.

Venda de imóveis novos residenciais na cidade de São Paulo, em mil unidades

2005 - 23,8
2006 - 28,3
2007 - 36,6
2008 - 32,8
2009 - 35,8
2010 - 35,9
2011 - 28,3















http://www1.folha.uol.com.br/mercado...sde-2005.shtml
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  #156  
Old Posted Mar 12, 2012, 2:37 PM
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Bancos elevam valor máximo de consórcio de imóvel a R$ 700 mil



O segmento de consórcios está se adaptando ao boom do mercado imobiliário. Os dois maiores bancos do país, Banco do Brasil e Itaú Unibanco, mais que dobraram o valor máximo da carta de crédito, passando para R$ 700 mil, informa reportagem de Mariana Sallowicz e Tatiana Resende publicada na Folha desta segunda-feira.

"Os clientes contratavam mais de uma carta de crédito para adquirir o imóvel. Criamos esse grupo para atender a essa demanda", diz Luis Matias, vice-presidente de consórcios do Itaú Unibanco.



O biomédico Henrique Alberto Guizelini, 44, entrou num consórcio após ter quitado o primeiro imóvel, de 42 metros quadrados. "Comprei uma carta de R$ 600 mil. Eu e minha mulher pensamos em ter um filho e, para isso, queremos um apartamento maior", diz.

Guizelini achou melhor a modalidade, que considera mais "amigável", porque não há cobrança de juros, como no financiamento imobiliário. Há, no entanto, outros custos.



Aline e Henrique Guizelini fizeram um consórcio de R$ 600 mil para conseguir mudar para um apartamento maior









http://www1.folha.uol.com.br/mercado...-700-mil.shtml
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  #157  
Old Posted Mar 17, 2012, 12:57 AM
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Brasil lidera lista de países com maior valorização de imóveis




Video Link









http://g1.globo.com/jornal-da-globo/...oveis/1853987/
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  #158  
Old Posted Mar 22, 2012, 8:24 PM
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Não deixe a bolha imobiliária estourar na sua mão



ou "Tem sempre um dia em que a casa cai"


O mercado imobiliário pode ser muitas coisas, mas ele, definitivamente, não é um bom negócio. Ao se adquirir um imóvel como investimento deve-se analisar sua taxa de retorno, chamada de taxa de aluguel, que pode ser entendida como o valor do aluguel sobre o preço do imóvel[1]. Esta é, mesmo com o mercado exageradamente aquecido, consideravelmente baixa, como dados fáceis e de rápido acesso podem comprovar.



Ao acessar importantes sites de anúncios de imóveis, nota-se que essa taxa de retorno atinge, para imóveis novos, valores próximos de 0,6% em bairros nobres de São Paulo. Dado que o CDI, o ativo livre de risco brasileiro, remunerou 0,7415% em fevereiro e a poupança, aplicação com o menor retorno no Brasil, paga 0,5% mais TR, totalizando 0,5868% em fevereiro por que motivo um investidor racional aplicaria em um mercado significativamente arriscado e com pouca liquidez, como o imobiliário, para alcançar um retorno igual ou menor ao de aplicações praticamente sem risco?



Por essa razão, vale perguntar: por que as pessoas continuam a comprando e recebem uma taxa de retorno inferior à CDI (ativo livre de risco) e, ainda por cima, em queda?



Além disso, a taxa de retorno no mercado imobiliário está, na realidade, em rápida diminuição ao longo dos últimos anos. Desde janeiro de 2008, o preço de venda dos imóveis elevou-se 129,5%, enquanto que o aluguel, no mesmo período, avançou apenas 68,4%, segundo o índice FIPE-ZAP. Sendo assim, nota-se que a taxa de retorno do aluguel teve uma perda de aproximadamente 61,1% frente ao preço dos imóveis em pouco mais de dois anos!



Muitos dirão que esta análise ignorou um aspecto relevante do investimento imobiliário: os ganhos de capital. Justiça seja feita, não foi realizada nenhuma consideração sobre isso, que, correntemente, são grandes e expressivos.



Por esse motivo, quem hoje aplica em imóveis aposta no aumento dos preços e, com isso, na subida de seus lucros. Mas tal comportamento não é semelhante a comprar na alta? Ou seja, os investidores não estão ignorando o mais fundamental mandamento do mercado financeiro, que é “comprar na baixa para vender na alta”? Além disso, não é essa atitude de comprar um ativo na expectativa de preços maiores no futuro uma característica tão comum da especulação e de suas bolhas?



De fato, na atualidade, o Brasil vive uma característica bolha imobiliária. Essa conclusão é verdadeira, pois o valor de um bem está na sua capacidade de render dinheiro no futuro. Se a taxa de aluguel é significativamente menor que a taxa da poupança, este ativo está muito caro.



Se o aluguel conseguido com um imóvel é significativamente menor que o custo mensal das prestações para pagar seu financiamento, isso significa que seu preço de venda está muito alto.



Contudo, a lógica irracional da bolha é que, apesar de o ativo não valer o que estão exigindo por ele, o indivíduo compra com a esperança de que o ativo irá valer ainda mais no futuro, pois ele acredita que no dia seguinte surgirá um louco ainda maior que ele que aceitará pagar um preço ainda mais irrealista do que aquele que ele pagou hoje.



É esse descolamento da realidade e essa irracionalidade que obriga que toda bolha exploda em algum momento. Isso deve ocorrer também no Brasil. Quando isso acontecer, os diversos investidores e especuladores que compraram imóveis com a esperança de realizarem grandes ganhos de capital encontrarão apenas gigantescas perdas de capital.



Agravando ainda mais a situação, uma crise imobiliária pode provocar grandes danos a todo o setor financeiro e a toda a economia real, como ocorreu nos Estados Unidos, que ainda se recuperam, de forma bastante tímida e fraca, da queda do preço dos imóveis em 2007 e 2008.



Obviamente se todos os investidores imobiliários tivessem essa visão, a bolha jamais teria acontecido. No caso brasileiro, o fato de muitos esperarem tempos prósperos até a Copa do Mundo faz com que os preços fiquem irracionalmente altos.



A lição de que pode ser tirada de toda essa análise é bastante simples: os retornos do mercado imobiliário são pequenos, como comprovam os dados, e muito arriscados, como bem perceberam os americanos. Por esse motivo, se você possui algum capital, não invista em imóveis.



Faça um investimento com maior retorno e de maior liquidez. Ou seja, imóveis, nos tempos recentes, não são investimentos! São apenas bens de consumo, que devem ser comprados por razões muito diferentes da eficiência financeira, tais como realizar o sonho da casa própria ou a sensação de segurança pessoal que o imóvel próprio pode oferecer.












http://blogdosamy.blog.uol.com.br/ar...6-169990269-27
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Old Posted Mar 24, 2012, 3:48 PM
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Brasil vive bolha imobiliária, dizem professores

Professores da FGV defendem que aluguéis frearão alta nos preços e que imóveis são maus investimentos atualmente


Ipanema e Leblon, no Rio, se tornaram sinônimos de preços estratosféricos

Imóveis são atualmente péssimos investimentos, e o Brasil está assistindo à formação de uma bolha imobiliária. Pelo menos é nisso que acreditam dois professores da FGV-SP. “Eu continuo achando que é uma bolha. Só não dá para saber quando ela vai estourar”, diz William Eid Júnior, coordenador do Centro de Estudos e Finanças da FGV, e que sustenta essa posição há mais de um ano. Essa também é a opinião do professor Samy Dana, da Escola de Economia: “Atualmente, o retorno que os imóveis apresentam está muito inferior ao risco”, diz.

Especialistas que refutam a ideia da formação de uma bolha argumentam que a grande alta nos preços dos imóveis nos últimos anos foi, na verdade, um ajuste de preços, após anos de estagnação; argumentam também que os preços ainda têm espaço para crescer, uma vez que o valor do metro quadrado em outros países emergentes como Rússia e Índia chega a ser 3,5 vezes maior que no Brasil. Mas de abril de 2011 a janeiro de 2012, o Índice FipeZap apresentou um longo ciclo de desaceleração nas altas dos preços, que voltaram a aumentar ligeiramente em fevereiro.

Na opinião dos dois professores da FGV, os imóveis residenciais estão muito caros, principalmente nas grandes cidades como Rio e São Paulo. O retorno que eles podem dar em aluguéis, portanto, não seria satisfatório, ficando frequentemente abaixo ou igualado ao retorno da poupança ou mesmo do CDI.

Ainda que os preços dos imóveis possam, em tese, subir indefinidamente, os preços dos aluguéis esbarram na barreira da renda da população, não podendo subir acima do que as pessoas podem pagar. “Fala-se em déficit habitacional. Sim, mas só porque existe escassez de alimentos, por exemplo, não quer dizer que o preço da comida pode subir infinitamente”, compara Samy Dana.

Ele explica que, quando o valor do imóvel e o valor dos aluguéis se distanciam demais significa que o imóvel está caro como investimento. Por meio dos dados do Índice FipeZap, o professor mostra que a alta dos aluguéis não vem acompanhando a alta do preço dos imóveis, o que está tornando a taxa de retorno do investimento cada vez menos atrativa. Desde janeiro de 2008, o preço de venda dos imóveis no Brasil elevou-se 129,5%, enquanto que os aluguéis tiveram alta de apenas 68,4%. A perda do aluguel frente aos preços foi, portanto, de 61,1%.

“Imóvel é um péssimo investimento agora. Nitidamente o preço está lá em cima. Comprar um imóvel para investir agora equivaleria a comprar na alta”, diz William Eid. A conta do aluguel é a seguinte: para um investimento em um imóvel residencial ser mais rentável que a poupança, o retorno deve ser maior que o 0,5% ao mês mais TR que a caderneta paga. Lembrando que o rendimento com aluguel é somado à renda tributável do investidor e que a caderneta de poupança é isenta de IR. “Para um imóvel residencial, considerando o risco, o retorno teria que ser de, no mínimo, 0,7% ou 0,8% ao mês”, diz Eid.

Ou seja, o aluguel pago mensalmente deve corresponder a 0,7% ou 0,8% do valor do imóvel. Segundo o Índice FipeZap, o preço médio do metro quadrado de um apartamento de dois quartos em São Paulo foi de cerca de 5.500 reais em fevereiro, mais ou menos o mesmo que a média nacional. Isso significa que, naquele mês, um imóvel desse tipo com 100 metros quadrados custava 550.000 reais. Seu aluguel deverá, portanto, sair por 3.850 reais no mínimo para ser rentável. Isso sem contar outros gastos que os locatários geralmente têm e que não vão para o bolso do proprietário, como IPTU e taxa de condomínio.

“Os valores cobrados não chegam a ser tão altos. Ninguém aguenta pagar aluguel nesses níveis. O aluguel de um imóvel de 100 metros quadrados costuma variar entre 2.000 e 3.000 reais”, diz William Eid. De acordo com o Censo 2010, a renda mensal média de um brasileiro em idade economicamente ativa é de cerca de 1.200 reais – 2.400 reais, portanto, para um casal; entre os 10% mais ricos, essa renda sobe para pouco mais de 5.000 reais por pessoa ativa. Segundo a Pesquisa Mensal de Emprego do IBGE, a média de rendimento entre as pessoas ocupadas da Região Metropolitana de São Paulo em janeiro e fevereiro foi de algo em torno de 1.800 reais mensais, ou 3.600 reais para um casal.

O Índice FipeZap mostra que os preços dos aluguéis ainda vêm apresentando alta, e as taxas de vacância continuam baixas nos grandes centros, o que em tese permitiria um aumento ainda maior no valor dos aluguéis. Mas como isso depende da capacidade de pagamento dos inquilinos, se em algum momento ela for insatisfatória, os aluguéis não poderão mais se elevar, puxando os preços dos imóveis para baixo.

Caminhos para o investidor

O professor Samy Dana lembra que quem investe em imóveis costuma argumentar que se os ganhos não vêm pelo aluguel, virão pela valorização do bem em si. Na opinião dele, porém, esse é o lado mais arriscado do investimento em imóveis, contrastando com a ilusão de segurança que os brasileiros geralmente têm ao saber que estão aplicando o dinheiro em um ativo físico. “Esse pensamento da valorização é o pensamento da bolha, em que as pessoas sempre pensam que o ativo pode valorizar mais, mesmo após uma alta estrondosa”, diz Dana.

O professor desaconselha completamente o investimento em imóveis no atual momento. Ele exemplifica da seguinte forma: se o investidor compra um imóvel de 1.000.000 de reais – o que nos patamares de hoje não necessariamente é um imóvel de alto padrão – e o aluga por 5.000 reais mensais, seu retorno é de 0,5% ao mês. “É o mesmo retorno da poupança, mas com muito mais risco”, observa.

Ambos os professores, que possuem imóveis próprios, acreditam que o momento pode ser bom para o investidor vender. Samy Dana, por exemplo, diz ter apenas um imóvel, que é sua residência, e que mesmo assim “perde dinheiro”. “Financeiramente, era melhor eu vender e pagar aluguel. Só não fiz isso ainda porque é um processo trabalhoso”, comenta. Para quem quiser colocar um plano em prática, ele recomenda investir o dinheiro resultante da venda no Tesouro Direto. “Com o retorno do investimento é possível alugar um imóvel até melhor que o que foi vendido”, diz o professor.

Contudo, para Dana, a compra de um imóvel próprio não deve ser encarada como investimento, mas sim como a realização de um sonho de consumo legítimo. “Isso passa também pela questão emocional. Se o sonho da pessoa é ter uma casa própria, tudo bem”, diz. Outra possibilidade para o investidor, diz William Eid, é manter o imóvel alugado com um bom inquilino, caso ele esteja localizado em uma região onde a valorização ainda não foi tão gigantesca, e onde ainda se podem esperar melhoramentos urbanos que justifiquem altas futuras nos aluguéis.









http://exame.abril.com.br/seu-dinhei...essores-da-fgv
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Old Posted Mar 27, 2012, 4:18 PM
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Brasil vive bolha imobiliária, dizem professores
Notícia | 26/03/2012
Fonte: Exame.com

Professores da FGV defendem que aluguéis frearão alta nos preços e que imóveis são maus investimentos atualmente.
São Paulo – Imóveis são atualmente péssimos investimentos, e o Brasil está assistindo à formação de uma bolha imobiliária. Pelo menos é nisso que acreditam dois professores da FGV-SP. “Eu continuo achando que é uma bolha. Só não dá para saber quando ela vai estourar”, diz William Eid Júnior, coordenador do Centro de Estudos e Finanças da FGV, e que sustenta essa posição há mais de um ano. Essa também é a opinião do professor Samy Dana, da Escola de Economia: “Atualmente, o retorno que os imóveis apresentam está muito inferior ao risco”, diz.

Especialistas que refutam a ideia da formação de uma bolha argumentam que a grande alta nos preços dos imóveis nos últimos anos foi, na verdade, um ajuste de preços, após anos de estagnação; argumentam também que os preços ainda têm espaço para crescer, uma vez que o valor do metro quadrado em outros países emergentes como Rússia e Índia chega a ser 3,5 vezes maior que no Brasil. Mas de abril de 2011 a janeiro de 2012, o Índice FipeZap apresentou um longo ciclo de desaceleração nas altas dos preços, que voltaram a aumentar ligeiramente em fevereiro.

Na opinião dos dois professores da FGV, os imóveis residenciais estão muito caros, principalmente nas grandes cidades como Rio e São Paulo. O retorno que eles podem dar em aluguéis, portanto, não seria satisfatório, ficando frequentemente abaixo ou igualado ao retorno da poupança ou mesmo do CDI.

Ainda que os preços dos imóveis possam, em tese, subir indefinidamente, os preços dos aluguéis esbarram na barreira da renda da população, não podendo subir acima do que as pessoas podem pagar. “Fala-se em déficit habitacional. Sim, mas só porque existe escassez de alimentos, por exemplo, não quer dizer que o preço da comida pode subir infinitamente”, compara Samy Dana.

Ele explica que, quando o valor do imóvel e o valor dos aluguéis se distanciam demais significa que o imóvel está caro como investimento. Por meio dos dados do Índice FipeZap, o professor mostra que a alta dos aluguéis não vem acompanhando a alta do preço dos imóveis, o que está tornando a taxa de retorno do investimento cada vez menos atrativa. Desde janeiro de 2008, o preço de venda dos imóveis no Brasil elevou-se 129,5%, enquanto que os aluguéis tiveram alta de apenas 68,4%. A perda do aluguel frente aos preços foi, portanto, de 61,1%.

“Imóvel é um péssimo investimento agora. Nitidamente o preço está lá em cima. Comprar um imóvel para investir agora equivaleria a comprar na alta”, diz William Eid. A conta do aluguel é a seguinte: para um investimento em um imóvel residencial ser mais rentável que a poupança, o retorno deve ser maior que o 0,5% ao mês mais TR que a caderneta paga. Lembrando que o rendimento com aluguel é somado à renda tributável do investidor e que a caderneta de poupança é isenta de IR. “Para um imóvel residencial, considerando o risco, o retorno teria que ser de, no mínimo, 0,7% ou 0,8% ao mês”, diz Eid.

Ou seja, o aluguel pago mensalmente deve corresponder a 0,7% ou 0,8% do valor do imóvel. Segundo o Índice FipeZap, o preço médio do metro quadrado de um apartamento de dois quartos em São Paulo foi de cerca de 5.500 reais em fevereiro, mais ou menos o mesmo que a média nacional. Isso significa que, naquele mês, um imóvel desse tipo com 100 metros quadrados custava 550.000 reais. Seu aluguel deverá, portanto, sair por 3.850 reais no mínimo para ser rentável. Isso sem contar outros gastos que os locatários geralmente têm e que não vão para o bolso do proprietário, como IPTU e taxa de condomínio.

“Os valores cobrados não chegam a ser tão altos. Ninguém aguenta pagar aluguel nesses níveis. O aluguel de um imóvel de 100 metros quadrados costuma variar entre 2.000 e 3.000 reais”, diz William Eid. De acordo com o Censo 2010, a renda mensal média de um brasileiro em idade economicamente ativa é de cerca de 1.200 reais – 2.400 reais, portanto, para um casal; entre os 10% mais ricos, essa renda sobe para pouco mais de 5.000 reais por pessoa ativa. Segundo a Pesquisa Mensal de Emprego do IBGE, a média de rendimento entre as pessoas ocupadas da Região Metropolitana de São Paulo em janeiro e fevereiro foi de algo em torno de 1.800 reais mensais, ou 3.600 reais para um casal.

O Índice FipeZap mostra que os preços dos aluguéis ainda vêm apresentando alta, e as taxas de vacância continuam baixas nos grandes centros, o que em tese permitiria um aumento ainda maior no valor dos aluguéis. Mas como isso depende da capacidade de pagamento dos inquilinos, se em algum momento ela for insatisfatória, os aluguéis não poderão mais se elevar, puxando os preços dos imóveis para baixo.

Caminhos para o investidor

O professor Samy Dana lembra que quem investe em imóveis costuma argumentar que se os ganhos não vêm pelo aluguel, virão pela valorização do bem em si. Na opinião dele, porém, esse é o lado mais arriscado do investimento em imóveis, contrastando com a ilusão de segurança que os brasileiros geralmente têm ao saber que estão aplicando o dinheiro em um ativo físico. “Esse pensamento da valorização é o pensamento da bolha, em que as pessoas sempre pensam que o ativo pode valorizar mais, mesmo após uma alta estrondosa”, diz Dana.

O professor desaconselha completamente o investimento em imóveis no atual momento. Ele exemplifica da seguinte forma: se o investidor compra um imóvel de 1.000.000 de reais – o que nos patamares de hoje não necessariamente é um imóvel de alto padrão – e o aluga por 5.000 reais mensais, seu retorno é de 0,5% ao mês. “É o mesmo retorno da poupança, mas com muito mais risco”, observa.

Ambos os professores, que possuem imóveis próprios, acreditam que o momento pode ser bom para o investidor vender. Samy Dana, por exemplo, diz ter apenas um imóvel, que é sua residência, e que mesmo assim “perde dinheiro”. “Financeiramente, era melhor eu vender e pagar aluguel. Só não fiz isso ainda porque é um processo trabalhoso”, comenta. Para quem quiser colocar um plano em prática, ele recomenda investir o dinheiro resultante da venda no Tesouro Direto. “Com o retorno do investimento é possível alugar um imóvel até melhor que o que foi vendido”, diz o professor.

Contudo, para Dana, a compra de um imóvel próprio não deve ser encarada como investimento, mas sim como a realização de um sonho de consumo legítimo. “Isso passa também pela questão emocional. Se o sonho da pessoa é ter uma casa própria, tudo bem”, diz. Outra possibilidade para o investidor, diz William Eid, é manter o imóvel alugado com um bom inquilino, caso ele esteja localizado em uma região onde a valorização ainda não foi tão gigantesca, e onde ainda se podem esperar melhoramentos urbanos que justifiquem altas futuras nos aluguéis.

Julia Wiltgen

Fonte:exame.abril.com.br/seu-dinheiro/imoveis/noticias/brasil-vive-bolha-imobiliaria-dizem-professores-da-fgv
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