SHERBROOKE :: Les projets

[Steve Rowland]

Je plussoie le Calmar qui m'a devancé.

Un projet tel le tramway serait un projet idéal. Ça permettrait même de dire: Dans ta face, Montréal, je l'ai eu avant toi. XD Ce qui la forcerait probablement à en avoir un aussi, d'ailleurs.

J'ai l'impression que le Québec est comme une grosse famille. Il ne faut pas faire de mal à personne, il faut que les villes soient gentilles entre elles, toutes égales, sans compétition... Mais on n'avance pas en pensant comme ça.

D'un autre côté, elle doivent se serrer les coudes au nom d'un projet global plus grand, celui du développement durable. Ça permettrait entre autre au projet de train interurbain Sherbrooke/Montréal de voir le jour, au lieu qu'il soit bloqué par une vision arriérée de la part de la Montérégie.

[lio45]

Originally Posted by the rock the motard

En terminant, je vous donne l'exemple de la ville de Granby. Par le passé, les compressions énormes ont été faits dans les services et les taxes ont augmentés. Le maire a laisser en héritage à sa population un budget équilibré et a réussi a rembourser totalement la dette de la ville a l'époque ! Et regardez aujourd'hui le potentiel qu'il peut se dégager de cette ville.

Au lieu d'augmenter les taxes, on pourrait plutôt commencer à donner des crédits de taxes généreux pour permettre la réalisation de projets comme la résurrection de l'hôtel Gouverneur et les condos de M. Lavoie... qui vont rapporter par la suite, et ce pour toujours (ou presque).

On accepte de partager un futur gâteau pour aider un promoteur à CRÉER le gâteau en question (sans quoi le gâteau n'aurait pas existé de toute façon). Ça me semble complètement logique. En tout cas Sorel-Tracy l'a déjà compris :-p

Je n'ai pas encore lu le reste du thread, et je n'aurai pas le temps de faire d'autres commentaires dessus ce midi, mais c'est très intéressant de vous lire tous les trois (toi, le calmar, et Steve).

[lio45]

Originally Posted by Steve Rowland

Ça permettrait entre autre au projet de train interurbain Sherbrooke/Montréal de voir le jour, au lieu qu'il soit bloqué par une vision arriérée de la part de la Montérégie.

Du point de vue régional, la Montérégie a tout intérêt à ce que le projet ne se concrétise jamais, car en rapprochant Sherbrooke de Montréal, on enlève en même temps un peu de leur attrait aux zones qui ont déjà la proximité de Montréal parmi leurs atouts.

Ce train est une infrastructure de niveau provincial, clairement. Aucune région ne devrait pouvoir l'immobiliser.

[the rock the motard]

Originally Posted by lio45

Au lieu d'augmenter les taxes, on pourrait plutôt commencer à donner des crédits de taxes généreux pour permettre la réalisation de projets comme la résurrection de l'hôtel Gouverneur et les condos de M. Lavoie... qui vont rapporter par la suite, et ce pour toujours (ou presque).

En passant, pour les condos de M. Lavoie, les nouvelles sont pas hyper encourageantes à l'heure actuelle.

Le public ne répond tout simplement pas pour l'instant. M. Lavoie s'est fait dire que le marché était lent cette année. Est-ce la raison pour laquelle ca lève pas ? Ou alors, est-ce que c'est le centre-ville qui est encore trop perçu comme un trou a BS, ce qui fait que la demande de haut de gamme dans le secteur serait encore quasi nul? Le projet est toujours bien vivant, quoi que si ca continue comme ca, il serait a revoir en automne selon les dires de M. Lavoie. Ce dernier affirme par contre avoir reçu quelques offres pour le volet commercial du projet. C'est toujours ca de gagné.

Par contre, du côté locatif, ca va très bien. Les appartements de M. Labontés semblent trouver preneurs rapidement. C'est sur que c'est pas des condos ou des lofts, mais c'est quand même mieux que certains nic a feux du centre-ville rempli d'exclus sociaux livrés a eux-même (j'ai rien contre eux, au contraire, mais c'est pas eux qui vont dynamiser un centre-ville, ca c'est un fait réel).

Du reste, comme lio, j'étofferai mes arguments un peu plus tard. Mais dans l'ensemble, je constate qu'on est pas mal tous d'accord.

[the rock the motard]

Voilà une nouvelle qui va surprendre tous le monde.

L'hôtel Gouverneur rouvrira au printemps 2012

David Bombardier
La Tribune
SHERBROOKE

Contre toute attente, l'hôtel Gouverneur rouvrira au printemps 2012. Ses 125 chambres seront rénovées au cours des prochains mois afin que l'établissement devienne un hôtel quatre étoiles.

Cette nouvelle survient alors que le taux d'occupation des deux hôtels sherbrookois de cette catégorie, le Delta et le Times, est relativement bas.

Selon nos informations, les travaux de rénovation du Gouverneur commenceront sous peu. L'hôtel de la rue King Ouest est vacant depuis sept ans. Contrairement à ce qu'affirmait jeudi matin une station de radio, l'hôtel sera quelque peu agrandi. L'investissement requis sera toutefois moins élevé que prévu.

À l'origine, la chaîne Gouverneur devait injecter 7 M $ dans ce projet. La chaîne hôtelière comptait notamment agrandir la réception, le restaurant et la salle de banquets, en plus de rénover l'ensemble du bâtiment de fond en comble. La réouverture devrait entraîner la création d'environ 125 emplois, en plus de la main-d'oeuvre requise pour les travaux de rénovation.

Rappelons que la Ville de Sherbrooke a refusé d'accorder un crédit de taxes d'un peu moins de 200 000 $ à la chaîne hôtelière l'automne dernier, par crainte de créer un précédent.

[lio45]

Originally Posted by the rock the motard

En passant, pour les condos de M. Lavoie, les nouvelles sont pas hyper encourageantes à l'heure actuelle.

Honnêtement, je ne suis pas surpris du tout. J'admire la générosité de M. Lavoie envers son centre-ville, et je lui souhaite le meilleur succès possible s'il décide quand même de prendre le risque d'"oser" ce genre de projet à cet endroit (risque qui devrait définitivement être partagé par la Ville, puisqu'elle a tout à gagner si le projet se fait... je sais, je me répète, mais c'est ça.)

Juste un petit calcul approximatif très vite...

~12 condos haut de gamme + 1 local commercial = ~50 000$+ de taxes municipales par année

Le terrain vacant actuel (stationnement) = ~2 000$ de taxes par année


En dix ans, ça fait environ un demi-million de dollars de plus qui est rentré. Et ça va continuer après les 10 premières années...

Si on considère qu'un investissement sans risque qui se paye en 10 ans est bon (c'est définitivement le cas de nos jours, avec les taux archi-bas), la Ville devrait en fait être contente de faire un don allant jusqu'à un demi-million de dollars à M. Lavoie pour que son projet puisse se faire...

Ils me font rire avec leur crainte de créer un précédent. Créons-en, des précédents. On voudrait justement que les promoteurs d'ailleurs décident de venir faire leurs projets ici, et non l'inverse! Si on veut éviter que tout le monde veuille en avoir (une crainte légitime), suffit de resserrer les critères d'admission. Pas trop compliqué de pondre une formule mathématique simple qui prend en compte la valeur moyenne des propriétés du secteur où le projet se trouve, la valeur réaliste des montants des taxes du projet final par rapport à l'actuel, et le degré de volonté de la Ville de favoriser le secteur en question.


Exemple rapide dans le cas du projet de M. Lavoie...

secteur où les propriétés sont très cheap par rapport au projet proposé = beaucoup de points

augmentation énorme de la valeur du lot = beaucoup de points

secteur identifié par la Ville comme d'intérêt particulier pour la revitalisation (le coeur du centre-ville) = beaucoup de points

Il aurait donc une aide probablement pas loin d'être maximale pour ce projet...


En gros, ça revient à se poser la question : est-ce qu'on peut s'attendre à ce qu'un promoteur normal prenne le risque de son plein gré de faire ce projet-là à cet endroit là tout seul, sans aide municipale? Et à quel point on voudrait que ce projet-là à cet endroit-là lève?

Quand c'est le cas, on donne des incitatifs. Si ce l'est moins, on en donne moins. Si ce ne l'est pas du tout, on n'en donne pas.

Par exemple, qqun qui construit qqch de banal dans le Vieux Nord n'aurait pas un sou d'aide... qqun qui construit qqch de très bien dans le Vieux Nord n'aurait normalement pas non plus un sou d'aide (on considère que c'est normal pour le quartier et donc déjà raisonnablement payant tel quel)... mais qqun qui construit qqch de fabuleux dans le Vieux Nord pourrait avoir une aide financière quelconque.

Et qqun qui veut construire qqch de décent dans un secteur comme le coin King/Bowen serait évidemment immédiatement éligible (la Ville elle-même a dit qu'aucun promoteur privé ne voudrait toucher ce coin anyway! Suffit de les aider et ils vont vouloir...)

[lio45]

Les dernières nouvelles sur le projet de train :

http://www.cyberpresse.ca/la-tribune...-printemps.php

[k-sky]

Originally Posted by lio45

Wow. Félicitations!

http://www.cyberpresse.ca/la-tribune...6_section_POS1

Ton texte a-t-il aussi paru dans la version papier? (Intégralement?)

Merci!! Oui Lio, il est apparu intégralement dans LaTribune de Mercredi. J'espère que le message a passé chez les élus et que la population s'est ouverte aux projets d'envergure.

[k-sky]

Originally Posted by lio45

Les dernières nouvelles sur le projet de train :

http://www.cyberpresse.ca/la-tribune...-printemps.php

Il faut que ce projet aboutisse. Commençons par ça avant de divaguer sur un TGV ou un monorail.

[k-sky]

Publié le 25 avril 2011 à 18h12 | Mis à jour à 18h12


Projet résidentiel majeur dans Fleurimont




Ville de Sherbrooke

David Bombardier- La Tribune


(Sherbrooke) Alors que le projet résidentiel et commercial des Sommets de la santé tarde à se concrétiser devant le CHUS-Fleurimont, un autre développement résidentiel majeur se mettra en branle sous peu non loin de là, juste au sud du centre Julien-Ducharme, le long du chemin Duplessis.
Le conseil municipal de la Ville de Sherbrooke a autorisé, en début de semaine dernière, le plan-concept de lotissement du "Versant du parc". Ce développement résidentiel devrait comprendre quelque 500 unités de logement au terme de sa première phase, dans environ cinq ans, ce qui nécessitera un investissement de plus de 10 M $.

Le projet est piloté par la famille Custeau et la compagnie Espaces Sélects, très active dans l'arrondissement de Fleurimont. Les deux groupes de promoteurs sont réunis au sein de la compagnie Groupe Sélect.

"On commencera les travaux à la fin juillet ou au début août", affirme l'un des promoteurs, Éric Dostie, associé avec Roger Côté au sein d'Espaces Sélects. Cette entreprise est notamment à l'origine du Quartier Haute-Ville, en bordure de la rue King Est.


Dans le cadre de la première phase du projet, plus d'une dizaine de rues seront construites entre le prolongement de la rue des Quatre-Saisons et le centre Julien-Ducharme. Environ 225 lots seront développés dans ce quadrilatère, ce qui, selon la Ville, permettra de construire environ 500 unités d'habitation.

La plupart des terrains accueilleront des maisons isolées et jumelées. Des immeubles à logements pourraient aussi être développés, notamment en bordure du prolongement de la rue des Quatre-Saisons. Un grand parc de voisinage est également prévu le long de cette rue collectrice.
___________________________

Une autre carte pour mieux vous situer.



C'est un vaste projet qui m'a l'air prometteur, plus que celui des sommets de la santé....nous verrons bien!

[the rock the motard]

J'aime qu'un aussi vaste projet se fasse a Fleurimont... et non Rock Forest. Si ca peut contribuer a rééquilibrer un peu l'écoumène urbain.

[Steve Rowland]

Ça ressemble trait pour trait au développement qu'ils font à Rock Forest, selon moi...

Ils continuent de s'étendre, en mettant ici et là quelques enclaves vertes, par dépit, en espérant que ça passe le profil du développement durable. Et le pire, c'est que ça passe.

C'est assez pathétique. Je ne comprend pas que des gens achètent encore des logements dans ce genre de développement, loin des bons TC, loin des commerces, loin de tout, dans un endroit où les infrastructures sont probablement encore à payer à 99.9%, à côté de 500 autres logements identiques au leur. Sans bien sûr oublier que ces 500 familles/personnes ne se parleront probablement jamais. Ça me dépasse.

Et la ville endosse, accepte et paye pour ça. Il n'y a pas à dire, quand il s'agit de prendre des décisions à risque nul, ça ils savent faire. Ils font absolument et décidément tout de travers.

500 nouveaux beaux caves qui vont arroser leur asphalte lors des sécheresses d'août. Félicitations Sherbrooke, t'es sur la bonne voie.

[Urbain]

Originally Posted by Steve Rowland

Ça ressemble trait pour trait au développement qu'ils font à Rock Forest, selon moi...

Ils continuent de s'étendre, en mettant ici et là quelques enclaves vertes, par dépit, en espérant que ça passe le profil du développement durable. Et le pire, c'est que ça passe.

C'est assez pathétique. Je ne comprend pas que des gens achètent encore des logements dans ce genre de développement, loin des bons TC, loin des commerces, loin de tout, dans un endroit où les infrastructures sont probablement encore à payer à 99.9%, à côté de 500 autres logements identiques au leur. Sans bien sûr oublier que ces 500 familles/personnes ne se parleront probablement jamais. Ça me dépasse.

Et la ville endosse, accepte et paye pour ça. Il n'y a pas à dire, quand il s'agit de prendre des décisions à risque nul, ça ils savent faire. Ils font absolument et décidément tout de travers.

500 nouveaux beaux caves qui vont arroser leur asphalte lors des sécheresses d'août. Félicitations Sherbrooke, t'es sur la bonne voie.

Tout à fait d'accord avec toi! Mais console toi ce n'est pas seulement Sherbrooke! C'est comme cela que ça marche dans la belle province!
Oui une belle province féodal!

[Steve Rowland]

Ouais, sauf qu'à Sherbrooke, ils sont passés maître dans l'Art. Je pense qu'ils ont tellement fait de développements de ce genre, que c'est tout ce qu'ils savent faire. Honnêtement, je suis en train de me demander si les promoteurs qui proposent ces projets et les élus qui les acceptent n'ont pas vécu sous une roche depuis les 20 dernières années.

Parce que même du point de vue du promoteur, de nos jours, ce genre de projet est BEAUCOUP, BEAUCOUP moins rentable sur le moyen terme (ils n'auraient qu'à regarder quelques années devant pour s'en rendre compte) qu'un projet de style... comment dire... plus "urbain", sur un espace déjà bâti.

Bref, le bungalow all the way fonctionnait il y a 30 ans, mais aujourd'hui, c'est une perte de terrain, une perte de qualité sociale, une perte d'originalité, une perte de temps, une perte d'énergie, une perte environnementale et surtout, une perte d'argent (si les gens pouvaient regarder plus loin que 2 mois devant eux). I just don't get it. Ça n'offre absolument aucun avantage, sauf celui de pas avoir à se casser minimalement la tête pour trouver quelque chose de mieux à faire de ses finances. Mais sérieusement, je pense que même des enfants arriveraient à pondre quelque chose de mieux que ça.

On n'a pas bougé depuis 30 ans, vous vous rendez compte? Mêmes tracés de rues romantiques (qui sont NULS pour les TC, même si on pense sur le long terme), mêmes opérations de lotissement (qui ne mène vers aucun autre développement social/économique/urbain possible de quelque manière que ce soit), même unifonctionnalité (non, un centre d'achat/une station-service/un Wall-Marde avec un stationnement 5 fois plus grand que le magasin ne compte pas comme une autre fonction), même incompréhension totale du site pré-développement (poser une marre d'eau qui va probablement vite devenir polluée par tous les bungalowers qui vont laver et cirer leur char dans leur cour dans un coin ne justifie pas la destruction d'un pas de forêt entier sur une colline). Ah si, maintenant, les bungalow ont deux étages au lieu de un... Ça nous aura pris 30 ans pour créer une telle innovation. On peut être fier (irony?). Il y a toujours une seule famille qui habite dedans par contre... Je crois que les gens ont pas encore amorti le choc.

Ce genre de développement pourrait être potable (et je dis bien pourrait... parce que même si on pense résidentiel faible densité, il y aurait mieux à faire que ce qui est présenté ici...) dans une ville où il n'y a pas d'espace pour se développer en hauteur et où les prix fonciers sont extrêmement élevés. Mais bon, j'ai peut-être raté l'évènement pendant que je suis en France? Sherbrooke a vu le prix de ses terrains augmenter rapidement depuis que je ne suis pas là? Ça m'étonnerait, vu les services concentrés médiocres qui existent dans le centre de la ville.

J'aimerais bien avoir le nombre de bungalow (ou appelez-les "maisons unifamiliales", si vous voulez être plus politicly corrects) par personne à Sherbrooke. On doit pas mal être dans le top 1 au Canada. On doit rivaliser avec des villes de grandes envergures tel Fermont... Ou encore Iqaluit, pourquoi pas.

[lake of the nations]

Je suis totalement d'accord avec toi sur ce sujet: la construction de ces nouveaux quartiers est totalement ridicule et il est insensé d'y emménager. Dans la vie il me semble qu'il faut choisir: habiter dans un quartier urbain près de tout ou encore dans un milieu rural paisible, mais surtout pas dans une catastrophe urbanistique, écologique et sociale qui combine les désavantages des deux!!!

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Quelque chose est vraiment en train de prendre forme sur la 18e Avenue derrière le Beignebec (et je ne sais toujours pas ce que sait...).

[lio45]

Originally Posted by the rock the motard

J'aime qu'un aussi vaste projet se fasse a Fleurimont... et non Rock Forest. Si ca peut contribuer a rééquilibrer un peu l'écoumène urbain.

$10M pour 500 unités, c'est 20 000$ par unité... et ça semble inclure absolument tout, selon ce que je lis (la préparation, les rues, les égoûts, etc.) C'est forcément de l'incroyablement bas de gamme.

Je ne connais à peu près rien d'aussi cheap à Rock Forest. Honnêtement, ça n'équilibrera pas grand chose de concentrer encore des gens à faible revenu dans l'Est...

En passant, les pubs du Quartier Haute-Ville (du même promoteur) qu'on pouvait entendre à la radio il n'y a pas si longtemps vantaient justement le prix exceptionnellement bas des maisons dans ce développement. Je suppose que c'est le même concept ici : des bungalows ultra-cheap qui permettent un accès à la propriété pour environ le même versement mensuel qu'un logement.

[lio45]

Originally Posted by Steve Rowland

Ça ressemble trait pour trait au développement qu'ils font à Rock Forest, selon moi...

Faux, malheureusement. Les chiffres qu'on a portent à croire que ça va être beaucoup plus minable que les développements qu'on voit à Rock Forest.

225 lots développés, pour 500 unités d'habitation, incluant tous les coûts d'aménagement d'un terrain actuellement boisé vierge et la construction de plus d'une dizaine de rues, ça fait ~20 000$ par jumelé, travaux permanents compris. Ça n'a presque aucun sens à quel point c'est cheap. J'espère qu'il manque un zéro quelque part.



"Dans le cadre de la première phase du projet, plus d'une dizaine de rues seront construites entre le prolongement de la rue des Quatre-Saisons et le centre Julien-Ducharme. Environ 225 lots seront développés dans ce quadrilatère, ce qui, selon la Ville, permettra de construire environ 500 unités d'habitation."

[the rock the motard]

Originally Posted by Steve Rowland

On doit pas mal être dans le top 1 au Canada. On doit rivaliser avec des villes de grandes envergures tel Fermont... Ou encore Iqaluit, pourquoi pas.

T'exagère en sacre là ! Sherbrooke n'est certainement pas une des villes les plus denses, mais elle n'est pas non plus la ville la plus étalée ! Comparons là a d'autres villes de sa taille au Canada et elle est certainement une des villes les plus dense. Trois-Rivières, plus petite, a une étendu urbaine quasi supérieure à la nôtre. Même chose pour Kelowna ou Tunder Bay.

Et honnêtement, même si je suis le premier a prôner la densification, la revitalisation et le repeuplement des vieux centres, il y a une réalité difficile a changer : les gens aiment les bungalows. Si les promoteurs continuent de construire ce type de quartiers au lieu de faire ce que tu proposes, c'est parce que c'est ca que les gens veulent ! Une poignée de promoteurs offrent autre chose, mais il faut avouer que ca ne rencontre pas nécessairement le succès escompté. On peu prendre pour exemple les condos de M. Lavoie, situés a un des endroits les plus stratégique en ville. Mais malheureusement, personne n'en veut !

L'offre suit la demande. That's it ! C'est triste, mais c'est comme ca. Dans les secters plus au centres de la ville, c'est le locatif qui fonctionne. Parce que les gens pauvres, c'est là qu'ils peuvent aller. Les jeunes familles de la classe moyenne veulent un bungalows. Et les rare riches qui ne veulent pas nécessairement un palace dans le vieux-nord rêve d'un condo autour du lac. Tout le reste de la ville centre n'a aucune valeur aux yeux des riches et des familles. C'est pas l'idéal, mais il faut se faire a la réalité que les modes de vie, les réalités, ca se change pas en un claquement de doigt quand l'urbaniste le décide ! On peut induire a une tendance, mais on peut pas changer les gens comme ca. Si du jour au lendemain les élus et les urbanistes décidaient de changer du tout au tout la façon d'urbaniser et touchait ainsi drastiquement aux valeurs et au mode de vie des gens, personne ou presque ne voudraient déménager à Sherbrooke, parce que personne ne trouveraient ce qu'ils cherchent, sauf a prix d'or, vu la rareté. C'est ca qu'on veut ? Une ville qui stagne au niveau démographique et économique ?


Je crois que la meilleur facon de garder un certain contrôle est de faire comme la ville le fait actuellement.
1. resserrer le périmètre urbain.
2. Délimiter des zones prioritaires de développement.
3. Participer financièrement a la revitalisation et la mise en valeur des vieux quartiers.

Si j'avais quelque chose a ajouter, ce serait d'imposer aux promoteurs un minimum au niveau de la proportion d'habitations plus hautes densité par projet domiciliaire, investir encore davantage dans les quartiers centraux pour les revitaliser, inciter la population a l'aide de moyens direct a aller vivre dans ces quartiers centraux (publicité a la faveur de ces quartiers, congés de taxes, ou peut importe). Voilà. Mais aucune contrainte drastique ne servirait notre cause, ca j'en suis certain.

[the rock the motard]

«L'avenir de Sherbrooke est assuré»

David Bombardier
La Tribune
SHERBROOKE

Les nouvelles sont bonnes, voire excellentes pour Sherbrooke. Augmentation importante des investissements, gain net d'emplois, accroissement de la valeur foncière, taux de chômage inférieur à la moyenne québécoise et bonification marquée des investissements en recherche et développement caractérisent son bilan économique 2010, rendu public mardi par Sherbrooke Innopole.

« Sherbrooke tire son épingle du jeu parmi les grandes villes canadiennes », estime le maire de Sherbrooke, Bernard Sévigny.

M. Sévigny se dit persuadé que la stratégie de développement de Sherbrooke Innopole, axée sur quatre filières-clés, donnera de plus en plus de résultats tangibles au cours des prochaines années.

« L'avenir de Sherbrooke est assuré », affirme à ce sujet le directeur général de Sherbrooke Innopole, Pierre Bélanger. À son avis, plusieurs indices confirment que la relance économique s'installe à Sherbrooke.

En 2010, 535 M $ ont été investis sur le territoire sherbrookois, tous secteurs confondus, ce qui représente une hausse de près de 20 pour cent par rapport à 2009. Les investissements dans le secteur institutionnel ont pratiquement triplé pour atteindre 164 M $.

Les emplois manufacturiers ont freiné leur recul l'an dernier. Leur nombre avait diminué de 7,7 pour cent en 2009. La baisse a été de 1,7 pour cent en 2010.

Bonne nouvelle ca

[the rock the motard]

Photo du nouveau pont Mon-calme le soir avec l'hôtel Temps en arrière plan. Pour une raison obscure, l'enseigne de l'immeuble était éteinte ce soir là. Dommage. Ça aurait donné du panache a cette scène là.