Queda nas vendas faz preços de imóveis recuarem
Imóveis novos e usados vendidos com descontos de até 15%, redução que pode ser bem maior no caso de imóveis de alto padrão. Essa é a realidade atual do mercado imobiliário em Goiânia, depois que as vendas desaceleraram nos últimos meses. Com isso, as incorporadoras diminuíram os lançamentos e algumas fazem promoções para reduzir os estoques. Proprietários que querem vender um imóvel também já baixaram os preços, o que pode indicar um bom momento para comprar.
Há alguns meses, o empresário Marcelo Lopes tenta vender um apartamento de três quartos, com duas vagas de garagem e área de lazer completa, no Setor dos Afonsos. Para facilitar o negócio, ele conta que baixou o preço de R$ 210 mil para R$ 190 mil. Marcelo recusou propostas de menor valor e acredita que essa dificuldade atual é causada por investidores especuladores, que querem pagar muito baixo agora para ganharem muito em outro momento. Para ele, não há razão para uma queda tão grande, já que o imóvel está numa região com boa estrutura e excelente expectativa de valorização futura.
De acordo com o sócio-proprietário da Líder Imobiliária, Marcos Miguel Manso, algumas incorporadoras que querem fazer caixa também investem em algumas promoções. Ele deu o exemplo da Brookfield, que recentemente reduziu em 15% o preço de algumas unidades de dois empreendimentos construídos no Parque Amazônia. Com isso, o preço médio caiu de R$ 150 mil para R$ 130 mil.
NEGOCIAÇÃO
Quem comprou para revender, agora também precisa negociar muito o preço se quiser ter liquidez rápida. “Hoje, como 90% das vendas são por financiamento, quem precisa de dinheiro rápido tem de negociar”, explica Marcos.
A Toctao Rossi também reduziu os preços de sobrados num condomínio no Setor Negrão de Lima. Na promoção, o preço caiu de R$ 302,5 mil para R$ 263 mil. Isso significou uma redução de R$ 400 no preço do metro quadrado, que caiu de R$ 2,8 mil para R$ 2,4 mil.
“Com isso, todas as unidades do estoque remanescente foram vendidas”, conta a gerente de lançamentos da Pólo Imóveis, Rosângela Bittencourt. Para ela, os preços no mercado em geral realmente pararam de subir por causa da boa oferta, o que fez as incorporadoras reduzirem o número de lançamentos em 2012.
Um lançamento da EBM, no Setor Bueno, realizado em 2012, já teve unidades vendidas com uma redução de R$ 637 mil para R$ 520 mil, segundo o corretor Flávio Fernandes Junqueira. De acordo com ele, a maior dificuldade é vender lançamentos. “Hoje, imóvel fora do preço não vende, pois há uma adequação do mercado. Quem tem compromissos, vende pelo preço que o cliente pode pagar”, afirma o corretor.
Mercado só recompõe os custos.
Depois de um período de aquecimento de preços, que vinha desde 2005, hoje o mercado vive um período de estabilidade, após alcançar valores satisfatórios. Por isso, para o presidente do Sindicato da Habitação (Secovi Goiás), Marcelo Baiocchi, o momento atual não é de reajuste de preços, apenas de recomposição de custos.
Segundo ele, algumas incorporadoras realmente fazem promoções para reduzir estoques, assim como todo comércio, mas isso não é nada preocupante para o mercado. “O mercado de usados é mais livre, ficando sujeito apenas a oferta e demanda, e não de custos, como no caso dos imóveis novos. Por isso, é natural que haja mais negociação”, explica . Para ele, a boa oferta de linhas de crédito para compra de usados também tem ajudado.
O presidente da Ademi-Goiás, Ilézio Inácio Ferreira, reconhece que o mercado imobiliário, que teve seu apogeu em 2011, agora vive um período de menos lançamentos e vendas. Porém, o número de unidades ofertadas também vem caindo por causa do menor número de lançamentos, o que ajudou a equilibrar mais o mercado. Agora, em 2013, a expectativa é de retomada no próximo quadrimestre. De acordo com ele, algumas promoções foram feitas por empresas que devem deixar de atuar no mercado local.
VALORIZAÇÃO
Para o gerente de vendas da Adão Imóveis, Antônio Alissom Barros de Carvalho, algumas empresas trabalham com as chamadas tabelas over price, ou seja, colocam um preço mais alto para poderem praticar grandes descontos depois. Ele garante que as vendas na imobiliária continuam aquecidas.
“Conseguimos vender 70% de um empreendimento e 100% de outro com apenas um mês de lançamento”. Para Alissom, o metro quadrado em Goiânia ainda tem muito o que valorizar, pois tem atraído investidores de Brasília, Campo Grande e Cuiabá.
Para o gerente de revenda da Provenda, Alceu Coelho Cardoso, o mercado realmente está mais lento e a saída é negociar mais. Por causa disso, os clientes aceitam reduzir os preços em até 10%. Alceu acredita que quem comprou para investir, agora não está tendo um retorno tão grande como esperava.
Outro problema do mercado, segundo ele, são as unidades devolvidas, principalmente por pessoas que compraram na planta e não conseguiram o financiamento bancário. “Já estamos com nove revendas em um único prédio”, conta.
Para tentar encontrar comprador, o proprietário de uma cobertura nova, de 320 metros quadrados no Parque Flamboyant, reduziu o preço de tabela do imóvel de R$ 1,25 milhão para R$ 850 mil. Responsável pelo negócio, o corretor Luciano Alex do Nascimento diz que vendas realmente estão estagnadas, depois do boom nos últimos anos, quando os preços subiram de forma desenfreada.
Para Luciano, muita gente está segurando dinheiro por causa de incertezas em relação à economia. Ele lembra que até as construtoras recuaram com os lançamentos, o que reduziu a oferta no mercado. “Tenho áreas onde o proprietário quer 100% de parceria com a incorporadora para verticalizar e não encontra interessados”, destaca.
LANÇAMENTOS
Os lançamentos de empreendimentos, que antes aconteciam praticamente todo fim de semana, agora são raros. A Pesquisa Mercado Imobiliário, divulgada pela Associação das Empresas do Mercado Imobiliário (Ademi-GO), indica uma queda de quase 50% em 2012. De acordo com o corretor, diante deste cenário, o mercado se voltou mais para loteamentos, nos quais a valorização é mais certa e não há despesas com imóvel fechado, como a taxa de condomínio.
O gerente de vendas da Líder Imobiliária, Wander Morais, conta que alguns imóveis estão à venda desde outubro do ano passado. “Hoje, há mais oferta que procura”, garante. Por causa disso, ele conta que para os apartamentos, onde há cobrança de condomínio, a negociação ficou mais fácil e os preços caíram mais. O gerente dá o exemplo de um apartamento de três quartos no Jardim Goiás, que teve o preço reduzido pelo proprietário de R$ 550 mil para R$ 480 mil. “Quando o pagamento é à vista, a negociação é ainda mais fácil”, garante.
ENDIVIDAMENTO
O proprietário da Barreto Imóveis, Rodrigo Paulus Barreto, também confirma a desaceleração do mercado. Para ele, uma das causas do problema é o endividamento do consumidor, depois do grande volume de vendas em anos anteriores, inclusive de imóveis, o que afetou o mercado de usados.Para acelerar a venda, Rodrigo Barreto conta que muitos proprietários já estão baixando seus preços.
Para empresas, setor passa por acomodação
Rodrigo: cliente deve saber escolher a incorporadora
Para o corretor Fernando Chaves, o mercado está travado pelo excesso de oferta e poucos negócios. Com isso, a tendência é realmente de estabilidade ou baixa nos preços. “Muita gente tem projeto aprovado para lançar e espera o mercado evoluir”, explica. Segundo ele, as construtoras travaram os lançamentos principalmente para a classe média, que está com a renda comprometida com dívidas, e muitas partiram para loteamentos.
Mas, para as empresas do setor de incorporação, o mercado passa por um período de acomodação de preços, o que é considerado normal. O superintendente de incorporação da Brookfield Incorporações, Carlos Eduardo Fernandes, explica que as promoções acontecem com empreendimentos em fase de lançamento, quando algumas unidades limitadas são ofertadas com preços diferenciados em ações promocionais para prestigiar os primeiros clientes.
Segundo ele, alguns produtos também são colocados nos feirões com preços diferenciados. Geralmente, são unidades de estoque de alguns empreendimentos já vendidos ou unidades devolvidas por clientes. “Muitos destes empreendimentos cumpriram sua viabilidade econômica e conseguimos margens para ofertá-los com preços promocionais”, explica. A Brookfield prepara vários lançamentos para este e os próximos meses.
VALORIZAÇÃO
O diretor comercial da EBM Incorporações, Rodrigo Meirelles, explica que as unidades colocadas em promoção tiveram o preço inicial de R$ 350 mil e 100% do empreendimento foi vendido. Segundo ele, a promoção aconteceu para uma unidade que foi retomada.
Rodrigo afirma que as promoções são uma prática normal de mercado. Entre 2005 e 2010, lembra, o mercado cresceu fortemente por conta de uma junção de fatores, como queda no desemprego, aumento da renda e mais acesso a financiamento. Além disso, muitos incorporadores abriram capital e houve uma maior pressão por produção.
Para ele, os preços devem continuar subindo, pois os financiamentos continuarão favorecidos pelo aumento dos recursos da poupança e pela redução dos juros. “Mas o comprador deve escolher imóveis de boas incorporadoras para evitar problemas futuros. Agora, será a vez dos profissionais, com uma seleção natural de mercado”, prevê.
SEGUNDO ELE, A VALORIZAÇÃO MÉDIA CHEGOU A 18% EM 2012, O QUE NÃO DEVE SE REPETIR ESTE ANO. MESMO ASSIM, ELE ACREDITA QUE O RETORNO AINDA DEVE SER MELHOR QUE OUTROS TIPOS DE INVESTIMENTO. “HÁ UMA ACOMODAÇÃO, MAS LONGE DE UMA RECESSÃO”, AFIRMA.
O gerente de lançamento da Provenda, Claudinei Gomes, diz que o mercado continua aquecido para lançamentos. As exceções são empreendimentos que não tiveram uma boa estratégia de mercado, como uma boa localização, e as empresas criaram situações para liquidação. Mas ele reconhece que o retorno do investimento não é mais o mesmo de anos anteriores.
Isso porque há uma grande oferta à venda por parte de pessoas que compraram no boom do mercado imobiliário. O retorno para locação, por exemplo, está em 0,7%, e não em 1% como antes. Porém, sempre há comprador. “A diferença é que, com a grande oferta, o cliente está pesquisando mais”.
http://www.opopular.com.br/editorias...uarem-1.307413